Второй этап капитального ремонта

Этапы ремонта квартиры вторички: с чего начать

Вопрос, как провести капитальный ремонт в квартире, относящейся к вторичному жилому фонду, волнует многих. Ведь большое количество людей покупает именно их по причине, что они дешевле. И такие квартиры делятся на две группы: давно без ремонта и, так сказать, «убитые».

Отличаются они друг от друга характерным запахом второго варианта: сыростью, плесенью, бытом. И если в первой можно обойтись косметическим ремонтом, то в «убитой» надо делать капитальные изменения. О них и пойдет речь.

Этапы капитального ремонта

Сразу надо оговориться, что ремонтный процесс во вторичке начинается с полов. И это не просто замена покрытия новым. К примеру, заменили линолеум ламинатом. Это демонтаж всего основания до плиты перекрытия. Именно черновой пол является источником неприятных запахов в квартире. Поэтому от него надо избавляться любыми силами и средствами.

Первый этап

Первый этаж граничит с подвалом, откуда запахи проникают. А значит, после демонтажа всех напольных слоев рекомендуется обработать бетонную плиту антисептиками уложить гидроизоляционную мембрану или покрыть поверхность специальными мастиками из полимеров и залить стяжку толщиною 3-5 см. Немногим отличается капитальный ремонт полов в квартире этажами выше. Просто редко из-под них в квартиру проникают запахи.

Во вторичном фонде есть старые дома сталинской эпохи, где перекрытия – это несущие деревянные балки, пространство между которыми заполнено шлаком, грунтом или строительным мусором. Все это придется убирать, обрабатывать балки антисептиками и антипиренами, заполнение между ними проводят современными теплоизоляционными материалами.

В более поздних постройках встречаются квартиры, где полы уложены по лаговой конструкции, которая сама смонтирована на бетонную плиту перекрытия. В этом случае лучший вариант – убрать лаги полностью и залить толстую стяжку толщиною 5 см.

Рекомендация! Когда делается капитальный ремонт в сталинках, нужно пригласить представителя управляющей компании, который заактирует и сфотографирует потолки соседей с нижней квартиры. Люди разные, кто-то захочет за ваш счет провести ремонт потолка у себя дома. Не допускайте этого.

Второй этап

Здесь придется работать с электропроводкой. Обычно во вторичке эта система собой представляет светильники, выключатель в каждой комнате и одна-две розетки здесь же. Нередко количество розеток хозяева увеличивают. Но как проложены контуры к ними, никто не знает. Поэтому от всего этого надо будет избавляться. Особенно, если провода алюминиевые.

Встречаются квартиры, где распределительный щит перебрали, проложена новая проводка с точным расчетом потребляемой мощности на каждой группе. Тогда нет смысла ее менять. Просто надо знать, где проложены кабели, чтобы невзначай их не пробить при сверлении стен. Можно добавить розетки или изменить их место расположения.

Третий этап

В его состав входит две операции:

• демонтаж сантехнического оборудования;
• удаление инженерных трубных систем, включая радиаторы отопления.

Четвертый этап

Демонтаж окон и межкомнатных дверей. Входную трогать пока нельзя. Ее надо менять на более поздних этапах. Отметим, что окна надо заказать заранее. Их лучше сразу установить после демонтажа старых.
Иногда мастера старые оконные конструкции не демонтируют и проводят остальные ремонтные процессы с ними. Неплохой вариант, который не потребует прикрывать оконные проемы от загрязнений строительными смесями и пыли.

Пятый этап

Потолок и стены очищаются от старой отделки до основания этих конструкций. Иногда появляются проблемы, касающиеся колоний микроорганизмов. С этим явлениям надо бороться сразу. Для этого используют различные химически активные жидкости, в некоторых случаях применяют открытый огонь – газовую горелку.

Шестой этап

Он касается перепланировки. Не всем нравится размеры и расположение комнат в квартирах вторичного фонда. Поменять все это законом не запрещается. Но сложность заключается в том, что получить разрешение не просто.

Для этого необходимо собрать большое количество документов, оббить большое количество порогов разных государственных инстанций. То есть времени будет затрачено много. Поэтому совет – хотите перепланировать квартиру, начинайте заниматься получением разрешения за несколько месяцев до начала капитального ремонта.

Если разрешение получено, то на этом этапе проводят именно смену плана квартиры. Перегородки сносятся, и на полу обозначаются новые места их сооружения. После чего эти конструкции строятся.
Если перепланировка не запланирована, то рекомендуется перегородки перебрать. Запах «убитой» квартиры проникает в них глубоко. Избавиться от него косметическими методами не получится.

Седьмой этап

Монтаж инженерных сетей. Первой прокладывается канализация, потому что она монтируется под наклоном. Далее водопровод, отопление.

Обратите внимание, что при прокладке отопительной системы первыми навешиваются радиаторы. А уже к ним подводят трубы.

Если в комнатах будут устанавливаться кондиционеры, то на этом этапе надо просверлить стены для прокладки трубок.

Восьмой этап

Здесь начинаются черновые работы:

• выравнивание полотков штукатурными смесями или монтажом подвесных конструкций;
• выравнивание стен штукатуркой и шпаклевкой, иногда используют гипсокартон;
• заливка стяжки на пол или формирование лаговой конструкции с монтажом чернового пола.

После проведения всех этих строительных операций производят установку межкомнатных дверей, демонтаж старых окон и установку новых. Здесь же формируют откосы.

Девятый этап

Работы чистовые, они же финишные отделочные:

• покраска потолков, монтаж на них пластиковых панелей или других потолочных материалов;
• покраска стен, наклеивание на них обоев, укладка керамической плитки и прочее;
• укладка напольных облицовочных материалов: ламинат, линолеум, инженерная доска, кафель и прочее.

Далее производится монтаж сантехники с ее подключением к инженерным сетям, установка мебели. На этом этапе устанавливается и входная дверь. Ее монтаж можно производить до формирования откосов или после. В последнем случае стыки между дверной коробкой и плоскостями проема обязательно закрываются наличниками.

Источник

Капитальный ремонт: этапы работ

Чтобы капитальный ремонт оставил в конечном итоге положительные эмоции и воспоминания, надо правильно подойти к его планированию. Последний должен быть системным. Только так можно снизить возможные риски. Поэтому капитальный ремонт разбивают на этапы. Последовательность запланированных строительных процессов может отличаться в разных случаях, но в целом схема стандартная. И она продиктована технологическими аспектами строительных операций, плюс объективной логикой.

Планирование капитального ремонта

Многие ошибаются, когда начинают ремонтный процесс с приобретения строительных материалов. Первое, что надо сделать, пригласить дизайнера. За свои услуги он возьмет не самые большие деньги. Но этот специалист сможет вам помочь не только в оформлении комнат, но и в подборе недорогих и качественных материалов.
Именно на основе дизайн-проекта создается смета, которая покажет, сколько денег необходимо будет вложить в это серьезное мероприятие. В этом же документе будет оговорены приблизительные сроки окончания ремонтных работ. Плюс – будут указаны чисто технические аспекты проводимых операций.

Поэтому проект состоит из:

• графической части: эскизы, прорисовка элементов дизайна, цветовое оформление помещений;
• технической: размеры, конструкции, инженерные системы, виды стройматериалов, их количество и прочее.

Внимание! Хозяин дома со всеми домочадцами должен принимать активное участие в создании проекта.

Итак, на этом этапе создается проект и смета ремонта.

Подготовительный этап

В первую очередь надо определиться с подрядчиком. Надо понимать, что высокая квалификация мастеров – залог успеха начатой компании. Но такие специалист цену себя знают, поэтому рассчитывать, что их работа будет дешевой – большое заблуждение.

Недорогие мастера могут предоставить не совсем качественные услуги. Поэтому вырастают риски, что ремонт закончиться, а результат будет невысоким.

Теперь, что касается мебели и бытовой техники. Запомните, капитальный ремонт надо проводить только в свободном пространстве. Потому что здесь придется иногда крушить стены, демонтировать двери и окна. А значит, велика вероятность, что домашняя утварь от этого пострадает. Везет тем, кто начинает делать ремонт в новостройке. В остальных случаях придется искать складские помещения.

И еще несколько советов:

1. Необходимо сделать еще один комплект ключей от старой двери. Их нужно отдать прорабу. Идеально, если навесить дополнительные замки.
2. Необходимо приобрести большое количество мешков для мусора. Для них придется организовать площадку возле подъезда. Ее место расположения лучше согласовать с ЖЭКом.
3. Обмен телефонами с прорабом.
4. Согласования графика проведения работ.
5. Извиниться перед соседями за предоставленные временные неудобства.
6. Подъезд надо содержать в чистоте.
7. Счетчики воды, электроэнергии и газа нельзя трогать. Должны сохраниться их пломбы.
8. Если капитальный ремонт проводится в квартире на верхнем этаже, обязательно обследуется крыша на предмет протечек. Если таковые обнаружены, значит, нужно будет провести ремонт и кровли.

Капитальный ремонт подразумевает перепланировку. А значит, надо будет согласовать этот процесс с БТИ. Без разрешения никаких сносов и переносов делать нельзя. На согласование может уйти много времени, поэтому это надо делать заранее.

Приобретение стройматериалов

Все, что связано с черновыми видами работ и приобретением для них строительных материалов, лучше передать подрядчику. Если он на рынке давно, то в магазинах и на базах у него есть небольшие скидки, которые могут снизить бюджет ремонта. За транспортировку придется заплатить.

Это оптимальная ситуация, в которой вас никто не упрекнет, что вы сорвали сроки поставки материалов. К тому же за некачественные изделия, которые приведет к браку всей работы, будет отвечать также подрядчик. Он все переделает за свой счет. Поэтому ему нет выгоды приобретать контрафактный материал.

Что касается отделочных материалов, то без заказчика их не выбрать. Ведь выбор этой разновидности – дело субъективное. Но в любом случае тип стройматериала оговаривается на этапе создания дизайн-проекта. Просто выбирается цвет, фактура и прочее.

И последнее – приемка материалов. Если магазин сам проводит доставку, то их принимать надо сообща в квартире. Здесь важно добиться, чтобы впоследствии не было разногласий между заказчиком и подрядчиком.

Демонтажные работы

Подготовка закончена, можно переходить к непосредственно ремонтным работам. Сразу надо оговориться, что при проведении капитального ремонта, нужно все демонтировать и очищать до несущих конструкций. То есть надо:

• демонтировать инженерные коммуникации, особенно электропроводку;
• убрать всю сантехнику;
• вскрыть полы, даже удалить стяжку;
• снять штукатурный слой;
• демонтировать подвесные или подшивные потолки, если они оштукатурены, то и от этого слоя надо избавиться;
• демонтаж окон и дверей.

Внимание! Новые окна надо установить сразу. Ремонт нужно проводить в закрытом помещении.

Особо надо сказать о перегородках. Если перепланировка не намечается, то лучше перегородки разобрать и собрать из новых материалов. Особенно это касается санузла и кухни. Здесь придется отделку проводить керамической плиткой, поэтому важно – соорудить стены сразу ровными, чтобы не было перерасхода материала на их выравнивание.

Перепланировка пространства

Если принято решение изменить расположение и конфигурацию комнат, то необходимо перенести детали проекта в натуру. Для этого можно воспользоваться кирпичами, профилями или другими стройматериалами. Ими просто обозначают на полу места будущего расположения перегородок, ниш, мебели и крупной бытовой техники. Не забываем о дверных и оконных проемах.

Именно так можно точно воссоздать планировку квартиры, которая покажет, правильно ли был составлен проект. Как показывает практика, недочеты выходят все равно.

Внимание! Первый строительный процесс после демонтажных работ – возведение перегородок.

Инженерные сети

Черновая отделка

Здесь все строительные операции проводятся «снизу вверх», то есть начинать надо с потолка, затем стены и в конце пол.

1. Потолок можно выровнять разными способами. Это подвесные конструкции или штукатурка. Предпочтение первым, хотя они немного опускают потолок. Но вторые сложны в проведении работ, плюс занимают много времени.
2. Стены также можно выровнять гипсовыми штукатурками или плитными изделиями.
3. Полы – это стяжка, которую проводят по комнатам, но с одинаковым уровнем по всей квартире. Понижают немного в ванной и туалете.

Совет! Не стоит забывать о грунтовке выше обозначенных конструкций. Расход этого материала и в количественном, и в денежном эквиваленте небольшой, но его задача – увеличить прочностные и адгезионные качества плоскостей стен, полов и потолков.

Установка входной двери

Этот процесс проводят сразу после окончания чернового этапа. Но перед этим демонтируют старую дверь. Здесь не надо обращать внимание на сломавшиеся откосы. Их все равно придется делать заново.

Главное – не испачкать полотно. Поэтому нужно снять ручки и установить старые, декоративные элементы лучше тоже демонтировать. После прикрыть дверь полиэтиленовой пленкой изнутри.

Финишная отделка

На этом этапе делают покраску, наклейку обоев, укладку напольных отделочных материалов, керамической плитки и прочее. Но перед этим обязательно проводят окончательное выравнивание поверхностей финишной шпаклевкой.

Здесь также все операции производятся от пола к потолку. Далее проводят

• установку межкомнатных дверей и их доборов;
• радиаторов отопления;
• мебели;
• сантехники;
• декоративных аксессуаров;
• светильников.

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник