Выплачивать ипотеку или делать ремонт

Делали ремонт и набрали кредитов, а денег все равно не хватило

Нужен экспертный совет по извечному вопросу. Несколько лет назад затеяли дорогой ремонт в новой квартире, не по бюджету. Пока делали, набрали кредитов, на которые сейчас уходит больше половины совокупного дохода семьи: 70 000 из 125 000 Р . Еще есть задолженность по кредитным картам, которая то погашается, то появляется вновь.

При этом денег нам не хватило на важные предметы мебели и не только: например, на кровать, шкаф и шторы. Денег, которые остаются после всех выплат, хватает только на продукты, бензин, ЖКУ и лечение, подарки родственникам, иногда покупку одежды и досуг.

Теперь не знаем, как поступить. Варианты у нас такие:

1. воспользоваться перекредитованием для покупок и увеличить срок этой кредитной кабалы, но иметь здоровый сон на кровати и прятаться за шторами от солнечного света и взглядов соседей. Срок кредита увеличит и общие выплаты, это понятно;
2. подождать, пока закончатся несколько кредитов, и на высвободившиеся деньги постепенно дооборудовать квартиру. Ближайший кредит закончится только через год, то есть терпеть надувную кровать придется еще достаточно долго, а спина уже болит;
3. воспользоваться рассрочкой или взять еще один кредит — кровать появится сразу, но есть риски еще больше усугубить ситуацию и окончательно потерять контроль над выплатами.

И вообще, вне зависимости от покупок, имеет ли смысл снизить кредитную нагрузку через перекредитование — уменьшить платеж за счет увеличения срока — или лучше потерпеть несколько лет, но быстрее расплатиться?

Работаем над увеличением дохода семьи, но пока реальных перспектив роста зарплаты нет.

Если решите опубликовать вопрос, то просьба анонимно.

Я не рекомендую сейчас брать новый кредит. Лучше для начала разобраться с имеющимися.

Как правильно использовать каждый из кредитов

Вы не сообщили в письме, как долго вам осталось выплачивать кредиты. Если осталось еще больше половины срока, вы можете попробовать рефинансировать их. Например, все кредиты можно будет объединить в одном банке и платить единый платеж раз в месяц.

Но в этом есть смысл, только если банк будет готов предложить вам более выгодные условия оплаты. Например, значительное снижение процентной ставки. К примеру, если сейчас у вас ставка 15%, банки могут рассмотреть ставки 10—11% , это нормальное предложение. Предложения можно посмотреть на сайте «Банки-ру». Но если разница в ставках получается всего 1—2% , а платить вам осталось полгода, то смысла в рефинансировании нет, проще поработать над досрочным погашением кредитов.

Рефинансирование чаще одобряют новые банки, которые хотят заполучить платежеспособного, благонадежного клиента. Именно поэтому одним из главных условий рефинансирования чаще всего выступает отсутствие просрочек по предыдущим платежам. Если у вас есть просрочки, вам лучше тоже не связываться с рефинансированием, а выплачивать досрочно имеющиеся кредиты.

Вы написали, что периодически вынуждены пользоваться кредиткой. Не забывайте, что это самый дорогой кредитный продукт и что он приносит пользу, только если возвращать средства в беспроцентный период. Если отдавать долг минимальными платежами или снимать с кредитки наличные — вы сильно переплатите. В вашей ситуации дополнительные расходы недопустимы.

По поводу кредитной нагрузки в целом

Сейчас вы отдаете больше половины дохода на кредиты — это тревожный знак. В письме вы сообщили, что активно работаете над повышением дохода, но пока не получается. Пока ваш доход реально не вырос, не стоит учитывать в бюджете предполагаемый заработок. Тем более брать новые кредиты в надежде, что скоро ситуация улучшится. В ситуации с любыми долгами всегда нужно рассчитывать именно на фактический доход.

В другой статье Т⁠—⁠Ж наш автор Никита рассказывал про похожую ситуацию: у него не было накоплений и на кредиты он отдавал ⅔ дохода. Напомню важные моменты, которые он извлек из этого опыта.

Всегда надо смотреть на процентную ставку и размер переплаты по кредиту, чтобы не обманываться его размером. Порой кажется, что платеж 2000 Р в месяц не так ощутим, как 30 000 Р , но переплата по кредиту, который меньше, может составить большую сумму. Представим, что у вас есть кредит на телевизор под 27% с платежом 1500 Р в месяц и кредит на автомобиль под 12% с платежом 25 000 Р . Проценты отличаются больше чем в два раза. В этой ситуации выгоднее быстрее закрыть кредит на телевизор с огромной переплатой, а затем направить большие суммы на выплату кредита за автомобиль.

Свободные деньги лучше направлять на досрочное погашение. Даже если вы уменьшили сумму платежа, лучше все равно продолжать платить привычные суммы. Это потребует дисциплины, зато так вы сможете быстрее закрыть кредит и снизить переплату. Важно: не забывайте заранее уведомлять кредитора о досрочном погашении, иначе он будет списывать только фиксированную сумму.

По поводу покупок в квартиру

Я тоже однажды делала ремонт в квартире. Для поиска мастеров пользовалась сервисом «Юду»: там можно заказывать у мастеров какие-то небольшие виды работ, чтобы оплачивать ремонт понемногу, а не целиком одной бригаде. Так удобнее планировать траты, если нет сразу большой суммы на все, что нужно доделать в квартире.

Еще я бы рекомендовала вам сейчас попробовать сэкономить на мебели. Вы пишете, что спите на надувном матрасе. Но самая простая кровать в Икее стоит 2000 Р , а самый простой матрас — от 1600 Р . Да, это не кровати для сложного дизайнерского интерьера, но зато это хотя бы не надувной матрас. А еще есть «Авито», «Алиэкспресс» и другие сайты, где можно найти те же шторы, которые будут справляться с основной задачей — закрывать вас от соседей и солнечного света, и при этом на них не надо будет брать кредит.

Как только расплатитесь с кредитами и у вас снова будет стабильное финансовое положение, купите себе желаемые шторы и остальное. А пока что можно и сэкономить.

Вы говорите, что из оставшихся после выплат кредитов денег вам удается выделять средства на базовые нужды и досуг. Возможно, вам стоит пересмотреть некоторую часть расходов. Вот некоторые статьи, которые помогут вам лучше распорядиться имеющимся доходом и сэкономить на текущих тратах:

Если кратко

Я рекомендую вам обратить внимание на имеющиеся расходы и пересмотреть часть из них: возможно, что-то можно урезать без ущерба для обычной жизни. Эти деньги можно будет направить на погашение кредитов.

Не берите новые кредиты, пока не закроете имеющиеся, у вас и так большая нагрузка.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Как досрочно погасить ипотеку

Одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

Этот материал обновлен 03.04.2021

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2017 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

1. Вносите деньги на счет, к которому привязана ипотека.
2. Оформляете заявление в банк, где указываете сумму к списанию и дату досрочного погашения. Без этого заявления деньги останутся лежать на счете и будут списываться по графику.

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Можно ли досрочно погасить ипотеку материнским капиталом. В 2021 году размер материнского капитала на первого ребенка составляет 483 881,83 Р , а на рождение и усыновление второго — 639 431,83 Р . Всю сумму можно использовать для досрочного погашения ипотеки, даже если она была оформлена до рождения ребенка.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и переплаты по процентам. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

После погашения всего ипотечного кредита важно не забыть снять недвижимость с обременения: для этого в банке нужно забрать справку о выплате кредита и закладную. Дальше с ними — в МФЦ Срочные проценты на основной долг начисляются ежедневно Перед частичным досрочным погашением банк показывает расчет, который ни к чему не обязывает, зато помогает увидеть, как уменьшится срок кредита или ежемесячный платеж

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 Р , хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу	Платеж после мая 2021	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 Р	март 2024 г.	4110 Р	498 754 Р
Уменьшить платеж	8261 Р	октябрь 2027 г.	8486 Р	612 239 Р
Не вносить 400 000 Р	15 719 Р	октябрь 2027 г.	15 578 Р	786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2024 г.	В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2022 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 Р , а в мае 2023 — около 3700 Р .

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 Р , пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 Р , то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Источник