Выселение жильцов при ремонте дома

13. Выселение в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 4).

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома.

1. При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

2. Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

3. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

4. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась.

Какие вопросы решаются судом при выселении из жилых помещений в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома?

Капитальный ремонт здания – это ремонт, проводящийся с целью восстановления ресурса здания, с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт должен включать: повышение теплозащиты ограждений зданий, замену или модернизацию окон и балконных дверей, установку или замену инженерного оборудования.

Реконструкция жилого здания – это комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества, площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности или его назначения) в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг.

Реконструкция может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований – частичную разборку зданий, улучшение архитектурной выразительности здания.

Реконструкция обязательно должна включать работы капитального ремонта, относящиеся к повышению теплозащиты зданий и установке инженерного оборудования.

В соответствии со ст. 88 ЖК для нанимателей жилых помещений, проживающих в домах, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, предусмотрены различные права при выселении. Одним предоставляются жилые помещения временно в маневренном фонде, другие выселяются окончательно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений.

Все зависит от того, какими будут последствия капитального ремонта. Если жилое помещение не сохранится, значительно уменьшится или значительно увеличится, то нанимателю должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. Увеличение или уменьшение площадей жилых помещений в доме имеет место при реконструкции, так как работы по реконструкции включают в себя изменение площади квартир и их назначения. При капитальном ремонте изменения площадей жилых помещений или их функциональных назначений не происходит, поэтому жильцам дома, подлежащего капитальному ремонту, предоставляются на время ремонта временные жилые помещения из маневренного жилого фонда.

Если дом неинтересен инвесторам, наймодатель будет стараться выселить жильцов в маневренный жилой фонд, в свою очередь жильцы вправе не согласиться с этим. В таком случае спор о выселении должен рассматриваться в суде.

Нанимателям жилых помещений, подлежащих капитальному ремонту или реконструкции, необходимо, в зависимости от пожеланий, остаться в прежнем жилом помещении или получить взамен другое благоустроенное жилое помещение, грамотно возражать против неугодного выселения.

Установить, что станет с жилым помещением после реконструкции, можно только на основании проектной документации. Проектная документация должна быть надлежащим образом утверждена, а не согласована, так как при согласовании проекта с уполномоченными экспертными учреждениями проект может быть отклонен, например, ввиду невозможности эксплуатируемых конструкций противостоять действующим эксплуатационным нагрузкам и дом должен быть снесен или переоборудован.

Суду также должен быть представлен такой документ, как постановление о проведении капитального ремонта, которое издает исполнительная власть города (района). В постановлении указывается, какой ремонт здания будет проведен: реконструкция, капитальный ремонт, капитальный ремонт с элементами реконструкции и т. п.

Собственник дома может решить провести поэтапную реконструкцию или капитальный ремонт, при котором необходимо освободить ремонтируемые помещения, т. е. отселить сначала одну часть дома, сделать ремонт, а затем выселить жильцов из другой части ремонтируемого дома. В этом случае проектная документация должна содержать сведения о возможности проведения капитального ремонта (реконструкции) поэтапно, без выселения всех жильцов из дома, иначе нет гарантии безопасности проживания в жилых помещениях.

Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть уменьшена. Это не является основанием для предоставления другого благоустроенного жилого помещения, если такое уменьшение не сделает нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий. При этом в законе не говорится о гражданах, которые уже являются нуждающимися в улучшении жилищных условий, из чего можно сделать вывод, что малейшее уменьшение общей площади жилого помещения нанимателя, нуждающегося в улучшении жилищных условий, является основанием для предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения.

Общая площадь жилого помещения нанимателя может быть увеличена. Если в результате увеличения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно не превысит норму предоставления, наниматель вправе потребовать не расторгать с ним договор социального найма. Вопрос о том, является ли увеличение общей площади жилого помещения нанимателя существенным или нет, решается судом по своему усмотрению.

Самым спорным положением в применении ст. 88 ЖК является термин «не сохранится». Естественно, что жилое помещение не сохранится, если дом будет снесен или переоборудован в нежилой, но в таких случаях применяются другие статьи ЖК. Что касается ст. 88 ЖК, то жилое помещение не сохранится, если превратится в место общего пользования, станет частью другого жилого помещения, после реконструкции изменит свое функциональное назначение и т. п.

Читайте также: Мой красивый зал ремонт

Если наниматели жилых помещений выселяются временно в жилые помещения маневренного фонда, то в договоре найма или в решении суда о выселении обязательно должен быть указан срок, на который выселяется наниматель с членами своей семьи, в ином случае есть вероятность безрезультатных хождений по инстанциям с требованием заставить наймодателя закончить ремонт.

Если нанимателю должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение взамен жилого помещения, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции, оно должно быть предоставлено до ремонта. Недопустимо по закону переселять гражданина временно в маневренный фонд до предоставления ему другого благоустроенного жилого помещения, это будет противоречить ст. 88 ЖК, хотя это приемлемо при наличии договоренности между наймодателем и отселяемым нанимателем жилого помещения.

. В суде рассматривался иск о выселении граждан на время капитального ремонта. По мнению суда, ремонт будет продолжаться не более шести месяцев, в то время как городская администрация указывала, что ремонт планируется производить в течение одного года.

При рассмотрении жалобы, поданной на решение суда, было установлено, что ссылка в постановлении суда на ведомственный акт необоснованна, так как этот акт не может заменить утвержденной в установленном порядке проектно-сметной документации, из которой только и можно установить характер ремонта, его срок и т. п. Поэтому решение суда было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.

. В суд было подано исковое заявление о переселении ответчиков в жилое помещение маневренного фонда.

Ответчики возражали против удовлетворения иска об их выселении, так как у них были все основания полагать, что занимаемое ими жилое помещение после ремонта не сохранится. При рассмотрении этого дела судом было установлено, что проектом капитального ремонта предусмотрено переоборудование дома, в результате которого количество жилых помещений уменьшится за счет увеличения их площадей. В ходе капитального ремонта будут снесены практически все внутренние стены дома и восстановлены новые стены совершенно в других местах. Из двух-трех жилых помещений, занимаемых ранее разными нанимателями, будет построена одна квартира, т. е. жилое помещение нанимателя станет частью чужого жилого помещения. Некоторые жилые помещения поменяют свое функциональное назначение (жилые комнаты станут кухнями и т. п.). Учитывая эти обстоятельства, суд в иске отказал.

Источник

Как расселяют жильцов при капремонте?

В этой статье постарались полностью описать тему: «Как расселяют жильцов при капремонте?» и прокомментировать ее для неопытных людей. Если у вас по мере прочтения возникнут вопросы обратитесь к консультанту.

Переселение на время капитального ремонта

Одной из непосредственных обязанностей наймодателя является проведение капитального ремонта в случаях, когда это необходимо. В соответствии со ст. 88 Жилищного кодекса РФ при производстве капитального ремонта жилого дома государственного, муниципального жилищных фондов, когда ремонт не может быть произведен без выселения проживающих в доме (жилом помещении) граждан, наймодатель обязан предоставить нанимателю и постоянно проживающим с ним членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договор социального найма на ремонтируемое помещение. Жилое помещение предоставляется на время капитального ремонта по договору найма в маневренном фонде.

В отношении жилых помещений в домах, находящихся в личной собственности граждан, на время капитального ремонта собственник дома, квартиры не обязан предоставлять нанимателю и членам его семьи другое жилое помещение на время капитального ремонта взамен ранее занимаемого. Однако при предъявлении нанимателем либо наймодателем искового заявления о выселении в связи с капитальным ремонтом суд обязан установить следующие обстоятельства.

необходимость капитального ремонта жилого помещения (дома);
реальную возможность наймодателя приступить к ремонту жилого помещения;
период, в течение которого возможно выполнение намеченного капитального ремонта.

Переселение нанимателя и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения в другое жилое помещение на время капитального ремонта и обратно (по окончании капитального ремонта) в домах государственного и муниципального жилищных фондов осуществляется за счет средств наймодателя (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Важно отметить, что при согласии нанимателя и проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи на переселение в другое жилое помещение на время капитального ремонта договор социального найма жилого помещения, в котором осуществляется капитальный ремонт, не расторгается, а продолжает действовать на прежних условиях (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

Однако взамен предоставления другого жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предложено переехать на постоянное место жительства и получить в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение (ч. 2 ст. 88 ЖК РФ). В этом случае договор найма ремонтируемого жилого помещения расторгается и заключается новый договор социального найма предоставленного благоустроенного жилого помещения.

Однако существуют такие случаи, когда наниматель и (или) постоянно проживающие с ним совершеннолетние члены его семьи не дают согласия на переселение из занимаемого ими жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда в другое жилое помещение на время капитального ремонта первого. В данной ситуации наймодатель может воспользоваться правом на обращение в суд с иском о принудительном выселении нанимателя и членов его семьи из подлежащего капитальному ремонту жилого помещения (ч. 1 ст. 88 ЖК РФ).

При разрешении споров о выселении из занимаемого жилого помещения на время капитального ремонта дома необходимо выяснять, находится ли предоставляемое другое жилое помещение в том же населенном пункте и пригодно ли оно для проживания вселяемых граждан с учетом их возраста, состояния здоровья, других заслуживающих внимания обстоятельств, а также продолжительности капитального ремонта. Кроме того, суд обязан установить факт необходимости капитального ремонта занимаемого нанимателем и членами его семьи жилого помещения. В целом же для данной категории дел характерно повышенное внимание суда к досудебной подготовке дела с обязательным участием прокурора. При этом, как показывает судебная практика, чаще всего в исках о выселении граждан было отказано.

При предоставлении нанимателю другого жилого помещения взамен ремонтируемого применяются следующие правила жилищного законодательства (ч. 3 ст. 88 ЖК РФ).

1. В тех случаях, когда еще до начала капитального ремонта очевидно, что жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма не может быть сохранено или его площадь увеличится, в результате чего занимаемое жилое помещение существенно превысит социальную норму, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть предоставлено наймодателем до начала капитального ремонта (переоборудования). При этом, исходя из судебной практики, существенным признается такое увеличение занимаемого жилого помещения, когда жилая площадь увеличивается как минимум на половину нормы жилой площади (ст. 50 ЖК РФ). При угрозе существенного увеличения жилого помещения либо его утрате другое благоустроенное жилое помещение в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляется по требованию самого наймодателя.

2. В тех случаях, когда еще до начала капитального ремонта очевидно, что площадь ремонтируемого жилого помещения существенно уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в предоставлении другого жилого помещения, нанимателю и членам его семьи еще до начала капитального ремонта должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение. При этом существенным признается любое уменьшение площади жилого помещения, в том числе уменьшение количества окон, площади подсобных помещений.

3. Предоставление другого благоустроенного жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда осуществляется по требованию самого нанимателя. Следует отметить, что наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи после проведения капитального ремонта вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате капитального ремонта или переоборудования уменьшалась (ч. 4 ст. 88 ЖК РФ).

Наконец, следует отметить, что предоставление другого благоустроенного жилого помещения оформляется путем заключения нового договора социального найма жилого помещения и влечет прекращение договора найма ремонтируемого жилого помещения, ранее занимаемого нанимателем и членами его семьи.

Отстоять перед чиновниками префектуры жилищные права своей семьи, нарушенные при ремонте дома, смогла упорная и грамотная женщина. А помог ей в этом Верховный суд, куда спустя долгое время дошло ее судебное дело.

В московском доме, где жила женщина со своей семьей и пожилыми родителями, начался капитальный ремонт. Жильцам в связи с этим чиновники предложили переехать на постоянное жительство в другой дом, при этом отказавшись от прав собственности на свое жилье, которое начали ремонтировать. Гражданка от такого подарка отказалась. Тогда префектура попросила суд отнять у гражданки ее жилье насильно и также насильно вручить ей другую квартиру. Районный Бабушкинский и городской суды столицы, рассматривая это дело, встали на сторону чиновников. Но ответчица оказалась серьезным противником и дошла до главного суда страны. И там самые опытные судьи сказали: права была женщина, а вот по отношению к ней закон нарушали.

Победа гражданки в подобном процессе на самом деле дорогого стоит не только для отдельно взятой городской семьи. Ситуация, в которую она попала как собственник жилого помещения, практически стандартна, и такой же, как предложенная женщине, квартирной схемой чиновники пользуются во многих крупных городах очень часто. Как правило, такое происходит, если речь идет о красивых и старинных домах в исторических или центральных частях города. Или в каком-либо другом замечательном месте. Такое жилье обычно местные власти ставят на капремонт не просто так, а с заранее известными последствиями.

“Приговоренный” дом действительно отремонтируют, и граждан при этом выселят, но под любыми предлогами назад их потом постараются не возвращать. А освободившийся особняк уйдет в “хорошие” руки и за очень немаленькие деньги, либо фирме под офис, либо более состоятельным жильцам. Та же схема срабатывает и в том случае, если дом не очень дорогой, а вот земля под ним может цениться практически на вес золота.

Итак, все началось с того, что Бабушкинский суд Москвы принял к рассмотрению иск префектуры к жительнице своего округа, ее домочадцам и родителям о выселении всех и прекращении права собственности на квартиру. Выселение предполагалось с “предоставлением другого жилья”. А в это время дом в одном из замечательных переулков Москвы был признан подлежащим капитальному ремонту с отселением всех, там живущих. У нашей гражданки в этом доме была собственная трехкомнатная квартира. Чиновники предложили ей другую трешку в собственность немного большего размера, но в другом месте. Семья отказалась.

Суды – районный и городской, вынесли вердикт, что семья принудительно должна оставить свою квартиру и взять предложенную префектурой. В решении обоих судов записано, что они в своих решениях руководствовались 32-й статьей Жилищного кодекса и законом Москвы N 21 об обеспечении жилищных прав граждан при переселении. Логика этих судов была такова: квартиру ответчикам дали, в ней есть все условия для жизни, и она больше, чем старая, и стоит поэтому больше. Но семья все равно с такими доводами не согласилась. А Верховный суд за ней следом повторил: с этими судами согласиться нельзя. И вот по каким основаниям.

В законе Москвы о правах граждан при переселении в части 1 статьи 14 сказано, что при капремонте, если граждан на время работ выселяют, то им должны дать другое временное помещение с сохранением за собственниками их прав на квартиру в этом доме. В части 7 этой же статьи говорится, что, когда работы закончатся, граждан должны вернуть в их квартиры. В частях 9 и 10 той же статьи сказано, что если в результате ремонта квартира изменилась – стала больше или меньше, то отношения чиновников и жильцов решаются дополнительным соглашением. Если собственник в свое изменившееся жилье возвращаться не намерен, то тогда его переселяют.

Строго по закону женщину с семьей на время ремонта должны были переселить в так называемый маневренный фонд, а потом вернуть на место. Выбрать другое жилье ее могли попросить лишь в том случае, если бы она отказалась возвращаться. Но вот именно выбор-то гражданке никто и не подумал предложить.

Верховный суд подчеркнул, что именно это обстоятельство – отсутствие права выбора – и было главным для разрешения спора. Проверкой того, была ли предложена людям альтернатива, обязан был по закону заняться суд сразу при рассмотрении иска. Но он этого не сделал.

Кроме этого, заявил Верховный суд, в законе Москвы N 21 сказано, что собственникам в таких спорных ситуациях предоставляется равноценная компенсация по их выбору – в деньгах или в натуре. Старую квартиру за новую квартиру тоже можно дать, но с одним условием – это делается исключительно по согласию всех сторон, а не насильно.

В Жилищном кодексе, в той самой 32-й статье, сказано, что если собственник брать другое жилье не согласен, то местная власть, принявшая решение изъять у него старое жилье, имеет право только заплатить выкупную рыночную цену. Так что, подвел черту Верховный суд, нижестоящие суды, вписав в свои решения правильные нормы закона, на деле именно эти статьи и нарушили. Поэтому-то и оказались незаконными все вынесенные решения о насильном переселении семьи.

Выселение из жилья, подлежащего капитальному ремонту или реконструкции

Подробный перечень работ, которые проводятся при капитальном ремонте, установлен Постановлением Госстроя РФ № 170 от 23.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Капитальный ремонт заключается в устранении неисправностей всех элементов здания, которые износились от времени, смену либо восстановление оборудования, замену изношенных элементов на современные экономичные и долговременные.

Новое в блогах

Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.

Войдите или зарегистрируйтесь для того, чтобы Ваш комментарий стал видимым для всех.

Зарегистрировалось 185 новых макспаркеров. Теперь нас 4954402.

Навязчивый капремонт домов: без отселения и с вымораживанием

Но непременно таким образом, чтобы основы строя оставались незыблемыми.

А заодно и дать понять «быдлу», кто настоящий хозяин в доме, даже если их квартиры формально приватизированы.

Сам по себе ремонт, дело, безусловно, вроде как хорошее. Но то, каким именно способом он производится, нужен ли он в ряде случае вообще и частью какой реформы является — вот те вопросы, которые в принципе ставят под сомнение полезность этого начинания.

Капитальный ремонт дома с отселением жильцов

ПОКУПКА, ПРОДАЖА И ЭКСПЛУАТАЦИЯ ЖИЛЬЯ: САМЫЕ РАСПРОСТРАНЕННЫЕ СИТУАЦИИ

Видео (кликните для воспроизведения).

1. Защита прав потребителей при покупке квартиры на вторичном рынке жилья и в новостройках

2. Защита прав потребителей при проведении ремонтных работ в жилых домах

Отдельные вопросы, связанные с получением жилых помещений

Как быть с оплатой капремонта по квитанции ЖКХ, если дом идёт под снос?

Вот если мой сталинский кирпичный дом попадает в московскую программу реновации и идёт под снос.Должен ли я оплачивать в квитанции ЖКХ капитальный ремонт?

Совершенно очевидно, что сносимый дом никто ремонтировать не будет. Так же очевидно, что и новый дом, в который переселят не будут капитально ремонтировать лет 20.

За что тогда платить?

И как законно отказаться от этой статьи платежи?

И ещё вопрос. А те деньги, что я уже заплатил за два года мне простят?

Действующее законодательство — не предусматривает возможности отказа по указанным в тексте вопроса основаниям от платежей на капремонт.

Тем не менее в принудительном порядке платить надо, хотите вы этого или нет, т.к.

за неуплату в соответствии со ст.ст.154, 159-160 ЖК РФ, вас ждет начисление пени и взыскание долга в судебном порядке.

Но вот что мне удалось найти конкретно по вашей ситуации:

Капитальный ремонт жилищного фонда

К примеру, здания каменные, особо капитальные должны простоять 150 лет, здания с кирпичными стенами – 125, менее крепкие здания – 100 лет. У каждого элемента здания тоже есть свой срок эксплуатации, после окончания которого нужно производить замену. Перекрытия железобетонные сборные и монолитные живут до 150 лет, деревянные по металлическим балкам – 100 лет, а простые деревянные – 90 лет.

Подробнее разберемся в сроках эксплуатации того, что находится у нас в квартирах.

Как расселяют из домов при капремонте

Дело в том, что договор на ремонтируемое помещение не расторгается.

Жилье остается вашим. Помещение в маневренном фонде только на период ремонта, то есть временное. А потом вы вновь займете свое помещение.

Источник