Взаимодействие организаций при ремонте

Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в целях проведения капитального ремонта устанавливается собственниками или ответственными лицами по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния многоквартирного дома или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).

Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

1) утеплению фасада дома;

2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

3) устройству выходов на кровлю;

4) установке общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

3) оплаты услуг по строительному контролю;

4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;

5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;

6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.

Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем.

1. По предложению управляющей организации может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

2. Решением общего собрания управляющая организация может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

3. Управляющая организация может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ управляющая организация вправе совершать по специальному счету следующие операции:

1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;

Примечание

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей организации в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:

— протокола общего собрания собственников, содержащего решение собрания об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.

2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;

3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;

5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;

8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);

9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

4. Управляющая организация с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая организация обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).

5. Собственниками на управляющую организацию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Согласно п. 7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).

На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п. 7.4 ГОСТ Р 56193-2014).

Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Источник

Охрана труда при работе с подрядными организациями

Подрядная организация (подрядчик) — это организация или физлицо, которое обязуется выполнить работу по заданию другой стороны (Заказчика). При этом, Заказчик обязуется принять и оплатить эти работы на основании договора подряда (гл. 37 ГК РФ).

Данный вид сотрудничества организаций на данный момент очень популярен. В первую очередь это выгодно Заказчику. Необходимо понимать, что подобные договоры заключаются с целью экономии его средств. Заказчику не нужно принимать сотрудников в штат, платить за них отчисления и взносы, снижается уровень ответственности.

На что обратить внимание при работе с подрядчиком?

Подавляющее большинство Заказчиков стараются в договорах подряда прописывать, что абсолютно за все отвечает Подрядчик, и думают, что не за что не отвечают.

Тем не менее, условия договора не могут противоречить законодательным актам, и Заказчик так-же несет ответственность в области охраны труда при работе с подрядными организациями. Касается это создания условий работы и мероприятий, которые он должен провести.

Согласно 219 статье Трудового кодекса каждый работник имеет право на труд в условиях, отвечающих требованиям охраны труда. Отвечает за это работодатель, которым для работников является Подрядчик, но с учетом того, что подрядные работы ведутся чаще всего на объектах Заказчика, обеспечить такие условия Подрядчик не в силах юридически и физически.

Поэтому если Заказчик привлекает подрядную организацию на заведомо опасные и вредные работы, наивно полагать, что таким образом он избежит какой-либо ответственности в случае травмы или профзаболевания сотрудников Подрядчика.

Трудовая инспекция привлечёт к ответственности как Подрядчика, за то, что тот допустил своих сотрудников на работу в условиях, не соответствующих требованиям безопасности, так и Заказчика, который осознанно подверг жизни и здоровье людей опасности.

Инструктажи работников подрядной организации

Следующим немаловажным фактором является проведение инструктажей.

Большинство Заказчиков считают их проведение исключительно обязанностью Подрядчика и полагают, что данное мероприятие с их стороны возлагает на них “ненужную ответственность”. Поэтому они категорически отказываются проводить инструктажи для подрядных организаций, ссылаясь на то, что они не хотят нести ответственность за работников Подрядчика, в случае нарушения этими сотрудниками правил техники безопасности, которые привели к травме, смерти или профессиональному заболеванию.

Все принимаемые на работу лица, а также командированные в организацию работники и работники сторонних организаций, выполняющие работы на выделенном участке, обучающиеся образовательных учреждений соответствующих уровней, проходящие в организации производственную практику, и другие лица, участвующие в производственной деятельности организации, проходят в установленном порядке вводный инструктаж, который проводит специалист по охране труда или работник, на которого приказом работодателя (или уполномоченного им лица) возложены эти обязанности.

Таким образом, если на территории вашей организации выполняет работы подрядная организация — вы должны провести для ее сотрудников вводный инструктаж.

Это требование закона, которое обязательно к исполнению. Возникают ли в этом случае для Заказчика какие-либо риски, в случае если работник нарушит требования безопасности, озвученные ему в ходе вводного инструктажа? Ответ — нет.

Рассмотрим типичную ситуацию. Сотрудник подрядной организации передвигался по складу, направляясь в столовую и на него совершил наезд погрузчик Заказчика. В результате данного происшествия сотрудник подрядной организации получил перелом ноги. Сравним два варианта развития событий.

Вариант №1. Заказчик провел вводный инструктаж для сотрудников подрядной организации.

Проведение вводного инструктажа для подрядных организаций подразумевает под собой озвучивание всех рисков, присутствующих на территории Заказчика, где будут выполняться работы. Одним из важных пунктов является ознакомление работников с путями безопасного передвижения. Складские помещения, на территории которых работает разгрузочно-погрузочная техника, являются местами повышенной опасности, поэтому там на полу есть специальная разметка, разделяющая пути перемещения техники и работников по территории склада.

В ходе вводного инструктажа сотрудникам подрядной организации рассказывают об этой разметке и показывают пути, по которым передвижение безопасно. Фактически им озвучивают, где ходить можно, а где нельзя.

В рассматриваемой нами ситуации на работника был совершён наезд погрузчиком, что позволяет сделать вывод о том, что он передвигался по пути движения техники, а не по разметке, предназначенной для работников. То есть, сотрудник подрядной организации нарушил требования техники безопасности, озвученные Заказчиком в ходе вводного инструктажа.

Есть ли тут вина Заказчика? Очевидно нет. Со своей стороны он сделал все, что от него требует законодательство. Разметка нанесена, то есть обеспечены безопасные условия работы, пути передвижения доведены до сведения сотрудников подрядных организаций.

Непосредственное обеспечение контроля за соблюдением требований охраны труда — это уже обязанность непосредственного работодателя работника, то есть подрядной организации.

Вариант №2. Заказчик не провел вводный инструктаж для сотрудников подрядной организации.

В ходе расследования рассматриваемого нами несчастного случая, у инспектора ГИТ к пострадавшему сотруднику, первым будет вопрос о том, как тот оказался на пути передвижения техники. Сотрудник прямо ответит, что направлялся в столовую.

И следующим уже будет вопрос о том, озвучены ли ему были пути безопасного передвижения. Конечно же, после отрицательного ответа, вина с сотрудника за нарушения требований охраны труда будет снята.

Как он мог нарушить то, чего не знал? Ведь ему не рассказали и не показали, где он может передвигаться без риска для своих жизни и здоровья.

Кто должен довести ему эту информацию? В первую очередь работодатель, но этот объект не принадлежит ему, и он в принципе не может знать всех организационных моментов. Ведь в рамках договора он должен лишь оказать услугу или выполнить работу на этой территории Заказчика.

Да, Подрядчик безусловно понесет ответственность за сотрудника, так как является его работодателем. Однако и Заказчик в данной ситуации уйти от ответственности согласно Постановлению 1/29 никак не сможет. Для юридических лиц это грозит штрафом на сумму от 100 до 130 тысяч рублей.

Таким образом проведение вводного инструктажа не накладывает на Заказчика никакой дополнительной ответственности, а наоборот по большей части снимает ее.

Позволяет обезопасить себя от недобросовестных сотрудников подрядных организаций, которые пренебрегают требованиями техники безопасности. Очень часто получение работниками травмы — следствие их осознанного решения нарушить требования техники безопасности.

Например, в ситуации, рассматриваемой в рамках данной статьи в качестве примера, причиной получения травмы могла стать халатность сотрудника. Он мог “срезать” путь до столовой либо же двигаться в наушниках, не услышав предупреждающий сигнал техники, которая, например могла сдавать назад, и работник находился в “слепой зоне” для водителя. Однако, несмотря на вину работника, если вводный инструктаж не проведен, Заказчик будет отвечать за его отсутствие и получит штраф.

Общие рекомендации взаимодействия с подрядной организацией по вопросам охраны труда

С учетом всего вышесказанного можно дать общие рекомендации, которые будут полезными при работе с подрядными организациями:

Основой продуктивного взаимодействия между Заказчиком и Подрядчиком является обратная связь. В первую очередь обе стороны должны наладить контакт между своими службами охраны труда.

Это будет полезным не только в плане удобства, так как специалисты по охране труда гораздо быстрее смогут решить организационные вопросы, связанные с безопасностью выполнения работ, но и позволит обменяться полезным опытом, который пойдет на пользу обеим сторонам.

Другой важный момент — это инструктажи. Многие Заказчики помимо вводного инструктажа проводят и инструктажи на рабочем месте для сотрудников подрядных организаций.

Подрядчик же со своей стороны их дублирует, но уже как непосредственный работодатель, а не принимающая сторона. Такая схема работы значительно снижает травматизм и риск получения травм в принципе. Чтобы избежать путаницы, просто заведите отдельный журнал для подрядных организаций, где личной подписью сотрудников будет зафиксировано проведение инструктажа.

Полезным дополнением будет и обмен информацией, касающейся вопросов охраны труда. Инструкции по охране труда, внутренние нормативные акты и так далее.

Передайте подрядной организации свои инструкции по охране труда, чтобы они приняли их и у себя тоже. Чем больше информации Заказчик предоставит Подрядчику, тем более качественно и безопасно Подрядчик сможет оказать услугу или выполнить работу на территории Заказчика. Важно помнить об этом принципе и сообща реализовывать меры, направленные на снижение риска для жизни и здоровья работников.

Соблюдение этих несложных рекомендаций позволит организовать охрану труда при работе с подрядными организациями правильно, обезопасив не только работников, но и обе стороны договора подряда. Важно помнить, что любое происшествие будет вашей общей проблемой, а проблемы всегда лучше решать сообща. Чёткое распределение обязанностей и ответственности позволит не только оперативно вывалять причину происшествий, но и принимать меры по их предотвращению в будущем.

Источник