Взыскание капитального ремонта с прежнего собственника

Как взыскать долг за капремонт с предыдущего собственника. Новая судебная практика.

Многолетняя судебная практика показала, что статья 395 Гражданского кодекса РФ (далее-ст.395 ГК РФ) широко применима при рассмотрении гражданских дел. Зачастую такая применимость зависит от низкого уровня договорной работы в гражданско-правовых отношениях и недобросовестности сторон договора.Данная статья явилась не только законным, но и весьма удобным рычагом защиты от недобросовестных контрагентов. Очень часто статью 395 ГК РФ называют «ответственностью за пользование чужими денежными средствами», однако её верное название «ответственность за неисполнение денежного обязательства».

В юридической литературе природу данной правовой ответственности всегда обозначали по-разному. Некоторые считали, что ст.395 ГК РФ предусматривает начисление процентов как меру за пользование денежными средствами (по схожести с процентами по договору займа), другие были уверены, что статья представляет собой санкцию за неисполнение денежных обязательств. Учитывая такую позволительную законом «универсальность» форм толкования ответственности для широкого круга возмездных обязательств, судебная практика в РФ является весьма многогранной. И, наверное, ни одна статья ГК РФ не сможет посоревноваться с количеством возникающих при применении данной статьи вопросов и установления её взаимосвязи с другими статьями ГК РФ и иными нормами права.

Применительно к жилищным правоотношениям в нашей статье хочется упомянуть о довольно свежем Определении СК по экономическим спорам ВС РФ от 12 октября 2017 г. № 305-ЭС17-10359. Суд отменил принятые ранее судебные акты и направил на новое рассмотрение дело о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку истец был вправе взыскать с ответчика, несвоевременно внесшего плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах, проценты в размере, не превышающем неустойку, установленную законом. Говоря юридическим языком, кредитор вправе взыскать с лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, сумму финансовой санкции в размере, не превышающем размер ответственности (пеней), установленный ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, в том числе и в случае, когда кредитор в обоснование своего требования ссылается на положения п. 1 ст. 395 ГК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям:

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Лицо, за которым помещения в многоквартирном доме закреплены на праве оперативного управления, в силу норм действующего гражданского и жилищного законодательства обязано нести расходы по оплате оказанных услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

Частью 14 ст. 155 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 1 января 2016 г.) предусмотрена ответственность лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшего плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в виде уплаты пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно; увеличение установленных данной частью размеров пеней не допускается. Указанные пени по своей правовой природе являются законной неустойкой (ст. 332 ГК РФ).

Отсутствие у лица, обязанного нести расходы по оплате указанных услуг, надлежаще оформленного договора с лицом, оказывающим эти услуги, в силу действующего жилищного законодательства не может повлечь отказ в удовлетворении требований о взыскании штрафных санкций.

Редакция ст. 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2015 г., не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если законом или соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения норм ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства кредитор был вправе предъявить требование о взыскании установленной законом (соглашением сторон) неустойки либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в редакции до 24 марта 2016 г.).

Поскольку в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ указано на невозможность увеличения установленного данной нормой размера неустойки за несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги, сумма процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга, не должна превышать размер законной неустойки. Арбитражный суд округа (предыдущая инстанция) не учел правовой подход, сформулированный в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2016), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июня 2016 г. (раздел «Обязательственное право», вопрос № 2), согласно которому не может служить основанием для отказа в иске о взыскании суммы санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства ее неправильная правовая квалификация истцом, обосновывающим свое требование п. 1 ст. 395 ГК РФ, в то время как законом или соглашением сторон на этот случай предусмотрена неустойка; в этом случае суд вправе взыскать проценты в пределах суммы неустойки, подлежащей взысканию в силу закона или договора.

Учитывая вышеизложенное, суд решил, что истец вправе требовать взыскания с ответчика, несвоевременно внесшего плату за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, процентов в размере, не превышающем неустойку, установленную ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
Применяя понятие статьи 395 ГК РФ к деятельности правоведов, очевидно, что только ленивый не упомянул её в своих трудах. Судам же на практике приходится приспосабливаться излагать в своих решениях широкое понятие норм, предусмотренных статьёй 395 ГК РФ и грамотно устанавливать их законную взаимосвязь с другими нормами права. Изложенное в статье определение ВС РФ связало положения гражданского и жилищного кодексов РФ, указало предел ответственности, предусмотренной ч.14 ст.15 ЖК РФ даже в случае, если кредитор ссылается на положения п.1 ст.395 ГК РФ.

Консультации(8)

• Ирина Московская обл

Здравствуйте. У меня такая же ситуация. Подскажите, как мне подать иск в суд на бывшего собственника если он выписался с квартиры и и никуда не прописался. В этом случае на какой адрес ему отправлять извещение.
Заранее благодарю за ответ.

06.02.2020 00Ответить
Администратор портала Ирина Московская обл

По последнему известному адресу.

07.02.2020 00Ответить
Лидия

А если в договоре купли-продажи продажи оговорено что продавец оплачивает все коммунальные услуги в том числе капремонт

16.11.2018 00Ответить
Администратор портала Лидия

Договор это конечно хорошо, но закон имеет преимущественную силу.

16.11.2018 00Ответить
Ольга

Как добиться выплаты с предыдущего собственника долга за капремонт? Помогите простому смертному!

29.06.2018 00Ответить
Администратор портала Ольга

Только через иск в суд.

29.06.2018 00Ответить
Анна Ольга

Суд может решить вопрос о выплате долга за кап, ремонт в пользу продавца?

06.09.2018 00Ответить
Администратор портала Анна

Смотря кто обращается с иском и на каких основаниях.

Добавить вопрос или комментарий

Голосование:

Полезна ли Вам данная статья?

• Да, спасибо.
• Нет
• У меня остались вопросы и я задам их в комментариях. Жду ответа.

Голосовать!

У Вас появились вопросы или собственное мнение?

Оставляйте в комментариях и Вы обязательно получите быстрый ответ .

Поделитесь статьей с друзьями и узнайте, поддерживают ли они Вас

Юридические новости России | Каждый день

• 

Самое обсуждаемое:

Консультация юриста по каршерингу. Попал в ДТП

Чем популярнее Каршеринг, тем больше вопросов к юристам: ДТП и взыскания, штрафы и претензии, уловки в договорах и последствия юридических неточностей. Юристы помогут разобраться, консультации и обмен опытом — здесь.

Консультация юриста бесплатно Онлайн Круглосуточно

Перейдите в этот раздел сайта для быстрой и бесплатной юридической консультации без регистрации и подписок.

Консультация юриста по жилищным вопросам Москва

Мы ответим на Ваши вопросы прямо здесь и сейчас без регистраций и долгих ожиданий

Консультация юриста по семейным вопросам Бесплатно Онлайн

Бесплатная консультация юриста по любым семейным вопросам в режиме диалога — это удобно и быстро.

Коронавирус форс-мажор или нет

Будем разбираться, на чем можно сэкономить бизнесу и населению .

Как вернуть деньги с Алиэкспресс (AliExpress) простая инстру.

Наконец-то все стало проще и реально!

Перечень потенциально опасных собак 2020 — 2021

Выгул потенциально опасных собак из перечня списка без намордника и поводка независимо от места выгула запрещается.

Юриспруденция в картинках

Обычным людям гораздо проще разобраться в сложных законах, если они в картинках

Особенности судебной практики

Особенности и тонкости судебной практики для практикующих юристов

Источник

У прежнего владельца квартиры долг за капремонт. Теперь долг мой?

Добрый день, уважаемые сотрудники Тинькофф-журнала!

Столкнулся с ситуацией, которая, думаю, будет интересна многим людям, приобретающим вторичное жилье.

Я приобрел квартиру на вторичном рынке, а предыдущий хозяин не совершал платежи по капитальному ремонту от начала их начисления, поэтому там скопилась значительная сумма (около 10 тысяч рублей). А так как фактом заключения договора на внесение платежей за капитальный ремонт является первый платеж либо личное подписание, то, возможно, предыдущий владелец не считал себя связанным обязательствами платить.

Является ли начисленный долг моим? Мне нужно просто переоформить его вместе с договором на свое имя? Или у меня есть возможность отказаться от него, подав заявление на оформление нового договора на свое имя, не учитывая предыдущие долги? Буду рад услышать компетентное мнение. Спасибо!

Илья, начисленный долг за капремонт является вашим, и у вас нет возможности от него отказаться. По закону долг за капитальный ремонт переходит к следующему собственнику. Это как бы долг, закрепленный за квартирой. См. п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

В прошлом году в госдуме думали над тем, чтобы закрепить долги за капремонт за предыдущим собственником. Комитет по ЖКХ законопроект не поддержал, и его отклонили. Так что сейчас действует вот такое правило:

Долги за капремонт гасит новый собственник

Это значит, что вам придется платить по долгам предыдущего владельца квартиры, но только за капитальный ремонт. Если бы у него были долги за электроэнергию, отопление или воду, он бы платил сам. Долги за коммунальные услуги к новым собственникам по умолчанию не переходят, а за капитальный ремонт — переходят.

При покупке квартиры покупатель вынужден сам проверять, что по квартире нет долгов за капремонт. Можно попросить квитанции у продавца или взять справку в управляющей компании.

Если вы этого не сделали, считается, что согласились купить квартиру с долгом. Может быть, это стало поводом получить скидку.

Есть шанс потребовать эти деньги у продавца квартиры. Для этого придется доказать, что бывший собственник вас обманул: например, при оформлении сделки показал поддельные квитанции на оплату долга или вступил в сговор с бухгалтером ТСЖ. Но сначала всё равно нужно погасить долги, а уже потом требовать их компенсации через суд. И не факт, что вы выиграете процесс и вернете судебные расходы.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник