За чей счет оплачивается ремонт домов

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

• внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
• внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
• внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
• внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

• индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
• труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов в квартире;
• электрических кабелей, розеток в квартире;
• прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Источник

За чей счет оплачивается ремонт крыши дома?

В соответствии со ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ , п. 28, пп. «а» п. 30 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества), собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Согласно п. 28 Правил содержания общего имущества собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Как указано в п. 30 Правил содержания общего имущества, содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений за счет собственных средств.

Как указано в п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся в том числе крыши жилого дома.

Если накопленных средств недостаточно, то следует организовать общее собрание собственников, чтобы принять решение об увеличении платы. Согласно ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.

Таким образом, управляющая компания права в том, что ремонт должен осуществляться за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт, взимаемых с самих собственников многоквартирного дома.

Источник

Что входит и за чей счет производится капитальный ремонт?

Капитальный ремонт многоквартирных домов сегодня волнует и жителей, и правительство, и управляющие компании. Это серьезная проблема, тесно связанная с состоянием жилого фонда и общественным интересом к нему. Закон о капремонте 2014 года обеспечил безопасность и комфорт проживания в многоквартирных домах, установив сроки выполнения восстановительных работ.

Кто платит за капремонт

Несколько слов о том, кто должен платить за капремонт жилого дома. Закон о капитальном ремонте многоквартирных домов (статья 169 ЖК РФ) четко разделил, кто и как проводит работы. На местные власти возложена ответственность по организации и контролю над капремонтом, а собственники собирают деньги на него. До этого финансовыми вопросами занимался Фонд реформирования ЖКХ, который сегодня проводит работы, расселяя жителей из аварийных и ветхих домов. Оплата программы капремонта многоквартирных домов включена в ежемесячный ЕПД и определяется для каждой местности персонально.

От оплаты по капитальному ремонту освобождаются жители:

• аварийных домов;
• домов, стоящих на земле, включенной в государственную собственность;
• квартир, находящихся во владении муниципалитетов.

Сумма взносов рассчитывается по усредненным показателям доходов и составляет около 9 рублей за квадратный метр, сумма зависит от категории дома. Жильцы муниципальных квартир лишены права голоса в ТСЖ (товарищество собственников жилья) и не имеют права вносить никаких предложений по организации и проведению капитального ремонта.

Фонд капремонта

Капитальный ремонт дома должен устранять конструктивные недостатки жилого фонда. Также при работах могут быть улучшены свойства зданий. Обязательно периодическое проведение текущего ремонта, который помогает устранить небольшие повреждения и предотвратить износ фонда. Это, обычно, плановые ремонты, которые не требуют больших финансовых затрат и отключения дома от ГВС.

Для проведения работ должен быть организован фонд капитального ремонта, состоящий из взносов и процентов по ним, который используется для уплаты нескольких работ. Так, программа капитального ремонта общей жилой собственности проводится на деньги из этого фонда. Возможны и выплаты по займам, которые брались на оказание нужных услуг, и на оплату разработчикам проектной документации. При аварийном состоянии жилья финансы направляются на восстановительные работы или оплату сноса. Решение об этом должны принимать владельцы квартир на собрании. При проведении дополнительных работ по обустройству здания ТСЖ может установить увеличенную ставку взносов.

Перечень работ по капитальному ремонту

Деньги, вносимые в фонд капремонта собственниками МКД, могут быть потрачены на множество нужд по ремонту и реставрации жилья. Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома? Ремонт стен и фасадов – это основные работы при капремонте. Они позволяют:

• производить ремонт и утепление фасадов и цоколей;
• произвести остекление балконов и лоджий;
• сменить окна и балконные блоки для большей изоляции от шума;
• заменить или отремонтировать водосточную систему;
• отремонтировать придомовые пожарные лестницы;
• восстановить или заменить кровельное покрытие;
• отремонтировать придомовые козырьки;
• отремонтировать отмостку;
• отремонтировать наружные стены лифтов.

Также относится к капитальному ремонту многоквартирного дома работа по восстановлению подвала и фундамента . Для этого из фонда капремонта берутся деньги на то, чтобы:

• отремонтировать фундамент дома;
• обработать антисептиком конструктивные элементы здания;
• отремонтировать входы в подвалы;
• провести герметические работы по межпанельным швам и т. п.

Следующим этапом каждого капремонта является реставрация и восстановление крыши и чердаков . Для этого необходимо:

• отремонтировать чердак и кровлю, провести их противопожарную обработку;

• обработать антисептическими средствами все деревянные балки;
• отремонтировать или заменить поддоны;
• нормализовать температурный режим;
• провести герметические и ремонтные работы вентиляционных систем;
• отремонтировать или заменить решетки парапета;
• заменить или отремонтировать водосточные трубы и т. п.

Проведение капремонта не пройдет и без восстановления лестниц со сменой ступеней и ограждений . Также необходима и реставрация общих площадок в подъезде и входных дверей , эти работы относятся к капитальному ремонту. Для этого нужно:

• отремонтировать освещение в подъезде;
• отремонтировать или заменить дверные конструкции;
• отремонтировать люки мусоропроводов и т. п.

В капремонт многоквартирного дома входят работы по воссозданию инженерных коммуникаций . Управляющая компания должна:

• отремонтировать вентиляционную систему;
• отремонтировать и заменить систему горячего и холодного водоснабжения;
• отремонтировать канализационное и водоотводное оборудование;
• отремонтировать общедомовое газоснабжение, электрооборудование, противопожарную систему.

В работы также входят: ремонт мусоропроводов, лифтового оборудования, благоустройство придомовой территории , отделка стен и потолка в подъездах при повреждениях . Все сказанное выше отвечает на вопрос, какие работы входят в капитальный ремонт.

Кто может не платить?

Узнав, что входит в перечень работ по капремонту, необходимо выяснить, кто может не вносить плату. Это, в первую очередь, жильцы, не имеющие прав на квартиру или комнату, в которой они живут. К ним относятся граждане, заключившие арендный договор или договор социального найма. Сюда же относятся лица, делящие жилье с собственником. Люди, владеющие в доме нежилым помещением, от уплаты взносов не освобождаются.

Оплата взносов

Многие сомневаются, нужно ли оплачивать капитальный ремонт жилых домов? Да, платить придется в любом случае. Если этого не делать, то не избежать начисления пени, которые могут быть востребованы в судебном порядке управляющей компанией. Суд всегда удовлетворяет такие иски и обязывает должника выплачивать долг.

Если существуют неоплаченные финансовые обязательства, неплательщик может быть лишен права выезда за границу, ему запрещается заключение сделок с недвижимостью и даже может быть проведено изъятие имущества. При долгах по ЖКХ любой гражданин лишается льгот на коммунальные услуги.

Деньги для создания фонда могут отчисляться и из других источников. При этом средства могут идти не только на погашение уже имеющихся задолженностей, но и на оплату дополнительных работ. К другим источникам причисляют финансовые средства, выплаченные за аренду нежилых помещений и размещенную в здании рекламу. В этом случае могут даваться скидки на платежи для пенсионеров и ветеранов.

Качество ремонта

Компания, проводящая ремонтные работы, проследит за качеством согласно всем требованиям. Договорные обязательства определяют нормативы капремонта и безопасные показатели, соответствующие проведенным работам по благоустройству жилья. Наблюдение за ходом ведет или региональный оператор, или ТСЖ. В контроль над проведением капремонта включаются и государственные органы. Выполняя работу, они обязаны составлять списки уведомлений и специальные счета, информировать жильцов обо всех проведенных мероприятиях.

Заключение

Выяснив, что входит в перечень капремонта, можно сделать некоторые выводы. К примеру, программа капитального ремонта финансируется за счет специального фонда, частично состоящего из взносов собственников. Сроки проведения зависят от времени эксплуатации входящих в состав жилищного фонда материалов. Так, шиферная крыша придет в негодность через 30 лет, а трубопровод из чугуна – через 40 лет. Выплата взносов обязательна для всех жильцов, при задолженности по ним последуют разбирательства в суде и начисление пени.

Источник