За чей счет проводится ремонт квартиры

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

• внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
• внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
• внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
• внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

• индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
• труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов в квартире;
• электрических кабелей, розеток в квартире;
• прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Источник

Что должна ремонтировать управляющая компания бесплатно?

Рано или поздно, но каждому владельцу или нанимателю жилья приходится решать вопрос «коммунального ремонта». Жильцам городских многоэтажек подчас совершенно неизвестно, что именно в здании должна ремонтировать управляющая компания.

Коммунальные службы нередко злоупотребляют таковой неосведомленностью граждан. Вот почему так часто жильцы получают квитанции на оплату ремонтных работ, расходы на выполнение которых уже включены в ежемесячную квартплату.

Юристы «Юридического центра Сиан» разъясняют, какой ремонт службы ЖКХ обязаны выполнить в квартире бесплатно.

Управляющая компания (УК) — это та фирма, которая обязуется в соответствии с договором содержать в надлежащем состоянии имущество многоквартирного дома.

Компания избирается товариществом собственников жилья (ТСЖ) или на общем собрании собственников. Взаимодействие между компанией и жильцами дома осуществляется через договор управления. В этом документе прописываются все нюансы отношений между жильцами и компанией.

Таким образом, список работ, которые службы ЖКХ обязаны выполнять в многоквартирном доме, указан в договоре. Там же указывается, каков размер оплаты, и какова ответственность служб перед жильцами.

Своевременная оплата счетов дает право всем собственникам и нанимателям ожидать от УК своевременного ремонта и надлежащего содержания общедомового имущества , а именно:

• Сетей водо- и газоснабжения;
• Канализации;
• Электроснабжения;
• Теплоснабжения;
• Подъездов;
• Чердаков;
• Придомовой территории.

Будет неправильным утверждать, что коммунальщики по закону обязаны чинить все оборудование в здании. Починка оборудования, располагающегося в квартирах, осуществляется за средства собственников жилья. [img]

Чтобы разрешить все сомнения, следует обратиться к ст. 36 ЖК РФ, а также к ПП 491 от 13.08.2006 г., где перечислено: какое имущество дома относится к ответственности собственников и нанимателей, а какое к ответственности УК.

Что в квартире отремонтируют бесплатно?

Внутри каждой квартиры имеется оборудование, относящееся к категории общедомового, а значит его ремонт должен осуществляться УК. Таковым оборудованием является:

• Отопительные приборы;
• Стояки водоснабжения (холодного и горячего), а также все ответвления от них до точки соединения с отводящей трубой;
• Газопровод и все его ветки до запорного крана, ведущего к плите или АОГВ;
• Стояк отопления и ответвления от него до точки соединения с отводящей трубой;
• Канализационный стояк и ответвления от него до точки стыка с отводящей трубой;
• Все счетчики, расположенные до точек первого соединения с отводами, запорными вентилями, отключающими устройствами.

Таким образом, порыв общедомового стояка ликвидируется силами и за счет УК, но не жильцов дома, так как данное оборудование не является чье-либо личной собственностью из проживающих в данном здании. Возложить на плечи жильцов обязанность оплатить эти работы, значит грубо нарушить законодательство.

В частной собственности владельца жилья находится оборудование, чей ремонт он обязан выполнять за свой счет:

• Индивидуальные счетчики (газ, вода, электричество);
• Электро- или газовая кухонная плита;
• Сантехника вместе с сопутствующей фурнитурой;
• Все трубы и отводы после точек соединения со стояками;
• Домофон;
• Электрооборудование внутри квартиры.

Не имеет никакого значения, является ли данная квартира приватизированной или муниципальной, перечень сохраняет свою силу для обоих случаев. Соответственно, выход из строя плиты, радиаторов отопления, унитаза и т.д. для жильца означает только то, что ему за свой счет придется купить новое и оплатить его установку, но не поручить сделать все это за свой счет УК.

Договор с УК определяет сроки, в которые она обязана выполнять ремонт вышедшего из строя общедомового оборудования. Более того, если владельцу квартиры придется ремонтировать его собственное оборудование из-за ненадлежащего обслуживания общедомового имущества, тогда в соответствии с ПП РФ от 06.05.2011 г. 354 УК обязана возместить этот ущерб в полном размере.

Чем может помочь Вам юрист?

Юристы «Юридического центра СИАН»
готовы оказать Вам необходимую помощь, а именно:

• Проконсультируют Вас по Вашей проблеме;
• Изучат Ваши документы;
• Подготовят правовую экспертизу,
  необходимые жалобы, претензии, иски;
• Защитят Ваши интересы в суде.

8 (921) 917-90-91 – Санкт-Петербург
8 (915) 418-20-00 – Москва и область

Отказ УК от ремонта общедомового имущества, попытка взыскать с жильцов на это дополнительные средства являются нарушением ст. 310 ГК РФ и Закона «О защите прав потребителей».

Соответственно, жильцы могут обратиться в УК с претензией, где подробно изложить суть проблемы и устраивающий вариант ее разрешения.

При отсутствии положительного мирного решения, можно подать жалобу в Жилищную Инспекцию, а далее при отказе компании решить вопрос полюбовно подать иск в суд. Присужденный УК штраф будет поделен между государством и истцом в соотношении 1:1. То есть жильцу, подавшему иск и выигравшему дело, при назначении штрафа УК — 50 от этой суммы будут переведены в счет возмещения убытков.

Споры граждан с управляющими компаниями реальность, с которой ежедневно сталкиваются юристы в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

Жилищный юрист «Юридического центра Сиан» поможет Вам составить претензию в УК, подать иск в суд, взыскать с УК компенсацию причиненного ущерба. Поскольку в штате каждой УК, чаще всего, есть штатный юрист, борьба с коммунальщиками без квалифицированной поддержки заранее обречена на провал. Недостаточно только заявить о сути своих претензий к УК, необходимо вескими доказательствами подкрепить исковые требования.

Неоценимая помощь в этом процессе может быть оказана опытным юристом.

Источник

Как отремонтировать квартиру за счет управляющей компании?

Часто в случае проблем с канализацией, замыкания электропроводки, утечки газа и т.д. мы вызываем специалистов для устранения неполадок и оплачиваем их услуги. Между тем, устранять неполадки в квартире в некоторых случаях должна управляющая компания, за счет ежемесячной оплаты собственником жилищно-коммунальных услуг. За что не стоит переплачивать?

Для справки:

Управляющая компания ответственна за организацию работы аварийно-диспетчерской службы. Данная служба должна круглосуточно принимать заявки от жильцов дома и в случае поломки какой-либо из систем снабжения дома, оперативно устранять поломку.

Для начала определимся, какие услуги и работы должна оказывать управляющая компания, чем регулируется перечень таких услуг.

Перечень услуг определяется договором управления МКД (многоквартирным домом). Обязательными элементами такого договора всегда являются:

• услуги и работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества;
• коммунальные услуги, а также иная, направленная на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор этот, согласно п.6 Постановления Правительства РФ № 354, является возмездным. То есть, какого-то перечня «бесплатных» услуг не существует.

Что в квартире должно быть отремонтировано силами УК, за счет ежемесячной платы за содержание и ремонт жилья?

Это общедомовое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений, или для обслуживания всего многоквартирного дома:

• Стояки отопления, а также холодного и горячего водоснабжения и ответвления от них вплоть до точки первого соединения с отводящими трубами;
• Газопровод и отводы от него – до запорного крана либо отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, ведущих к газовой плите;
• Стояки водоотведения и ответвления от них (заглушки, патрубки, тройники и прочее) до точки первого стыкового соединения с отводящими трубами;
• Приборы учета (счетчики), находящиеся в этих сетях, если они расположены до точки первого соединения с отводами, запорными кранами и отключающими устройствами.

Т.е. аварийный ремонт всего перечисленного должен производиться за счет средств, которые вы, как собственник, ежемесячно вносите, оплачивая жилищно-коммунальные услуги.

• Должно быть бесплатным восстановление в квартире лепных деталей и розеток, если здание, в котором расположена данная квартира, находится под охраной Государственной инспекции по охране памятников архитектуры (согласно документу «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» МДК 2-04.2004 (утв. приказом Госстроя СССР в 2004 г.), а именно Приложению 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья» (текущий ремонт).

Гражданин должен самостоятельно оплачивать ремонт того, что является его частной собственностью. Для собственников квартир это:

• Индивидуальные приборы учета (счетчики воды, газа, электричества);
• Газовые и электрические плиты;
• Батареи центрального отопления;
• Сантехническое оборудование (смесители, краны, водонагреватели, ванны, унитазы, раковины и сопутствующая фурнитура);
• Трубы и отводы, расположенные после точек соединения со стояками;
• Домофоны;
• Электрические кабели, розетки, выключатели, осветительные приборы, которые находятся в квартире.

Важно. Эти перечни распространяются как на собственников приватизированного жилья, так и на нанимателей муниципального.

Из каждого правила существуют исключения. Представьте, что в сети произошел скачок напряжения. Свет замигал, вы вызвали электрика, а после устранения неисправности обнаружили, что какая-то бытовая техника, которая была подключена к сети, перестала работать, перегорела. Вы вправе требовать от управляющей компании заплатить за пришедшие в негодность электроприборы.
Или от заискривших приборов загорелись другие вещи, оказались повреждены обои, полы и т.д. УК обязана не просто починить розетку, но и компенсировать все сгоревшее.
То же и в случае прорыва воды из батареи, залившей квартиру.

Обратитесь в управляющую компанию, для составления акта осмотра поврежденного имущества. Требуйте компенсировать ущерб, затраты на ремонт.

Внимание! Зачастую в подобной ситуации коммунальные службы уходят от ответственности, говоря, что авария произошла по вине владельца квартиры, который сделал, например, перепланировку, или поменял проводку, радиатор и т.д. Либо упирают на то, что сеть не выдержала перегрузок, что у жильцов оказалось одновременно включено слишком много электроприборов. Либо грешат на ремонтные работы теплосети, говорят, что виновны изношенные трубы отопления. Не верьте. Именно недоработки УК, неготовность систем к повышению давления, приводят к срыву радиаторов и кипяток льется из труб отопления во все стороны.

Прямая задача УК — обеспечить качественное функционирование систем.

• Согласно п. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан.
• Если ремонт имущества собственников внутри квартиры вызван ненадлежащим содержанием общего имущества или ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, собственники в соответствии с п. 149 Постановления Правительства РФ №354 вправе требовать ремонта или возмещения понесенных расходов от управляющей организации.
• На вашей стороне и Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 491, где указано, что управляющая компания является энергоснабжающей. (Имеется в виду не только электричество. Горячая вода, отопление, газ — это тоже вид энергии.)
• В соответствии со ст. 542 ГК РФ качество подаваемой энергии должно соответствовать требованиям, установленным государственными стандартами и иными обязательными правилами или предусмотренным договором энергоснабжения.
• В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, обязанность обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность энергетических сетей, а также приборов учета потребления энергии возлагается на энергоснабжающую организацию, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Итак, возмещать ваши убытки должна именно управляющая компания вашего дома.

Важно. Если УК требует с вас дополнительную плату за устранение аварийной ситуации или за ремонт оборудования, которое находится в вашей квартире, но относится к общедомовому, вводит вас в заблуждение, отказывается оказывать необходимые услуги — то такие действия являются прямым нарушением Закона «О защите прав потребителей» и статьи 310 Гражданского кодекса РФ.

Соберите доказательства

• В любом случае у вас должны быть доказательства, что произошел сбой в электросети, или повышение давления в трубах и т.д. Если причиной аварии стали некомпетентные действия вызыванного вами специалиста (сантехника, электрика) — вам потребуется справка из УК, что он был направлен к вам в такое-то время по вашему вызову.
• Для начала надо пригласить из управляющей компании специалиста (инженера или техника), который должен описать повреждения и выдать акт. После этого потребовать у УК компенсации повреждений.
• Если УК отказывается признавать свою вину, оплачивать ремонт, компенсировать испорченные вещи — необходимо заключение независимых экспертов о том, что именно явилось причиной аварии.
• Также необходимо составить опись имущества пострадавшего от сбоев электричества или затопления. Нелишним будет пригласить свидетелей-соседей.

Напишите претензию

• Напишите претензию, перечислите все ваши требования приложите доказательства и отправьте на имя руководства вашей УК заказным письмом с уведомлением о вручении. Одновременно можно подать жалобу в Государственную Жилищную Инспекцию.
• Если в течение 10 рабочих дней вами получен отказ, либо ответа вы вовсе не дождались, подавайте иск в суд. Приложите доказательства (заключение независимого оценщика, акт залива от техника из управляющей компании). В этом случае вы вправе требовать еще и компенсацию морального вреда, неустойку и штраф за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Сомневаетесь, что сможете правильно оформить претензию, составить исковое заявление — обратитесь к юристам.

Источник