За сколько можно продать однокомнатную квартиру без ремонта

Как быстро и выгодно продать старую квартиру без ремонта

“Добрый день, у меня к вам как риэлтору следующий вопрос. Так как вы скорее всего с подобными случаями в практике сталкивались. Подскажите пожалуйста, как продать квартиру в плохом состоянии, требующую полного капитального ремонта. Поясню: жильё, а точнее 2-х комнатная квартира 44 м.кв. с изолированными комнатами и балконом, в старом панельном доме 1978 года постройки досталось нам по наследству, долго время в квартире проживал пожилой человек. Предполагаю, а видимо так оно и есть на самом деле, что первый и последний ремонт в помещениях был произведён ещё при сдаче дома в конце 70-х годов. За это время никаких существенных косметических работ по улучшению не производилось, ну по крайней мере следов указывающих на это не наблюдается. В ходе нещадной эксплуатации квартира пришла в упадок, то есть сейчас на данный момент она совсем без какого-либо ремонта, хуже некуда: обои ободраны, полы вскрыты, электрику и сантехнику надо менять, трубы подтекают, рамы на окнах рассохлись и перекошены, стёкла местами разбиты, во общем грязь и разруха полная, состояние ниже среднего. Квартира убитая напрочь, денег на ремонт нет, и тем более не хочется брать кредит и залезать в долги в этой ситуации, а если честно, то и заморачиваться с этим также нет ни времени и никакого желания. Вопрос по существу: если ли вообще шансы продать жильё без ремонта быстро и подороже в таком удручающем состоянии как есть или мой случай совсем безнадёжный и без каких-либо вариантов?”

Ну что же, давайте разбираться по порядку. Итак, по существу могу ответить, что многие собственники жилья ищут и находят проблему там, где её не существует, изначально при продаже старой квартиры занося себя в неудачники, а свой объект в разряд неликвида.

По моему глубокому профессиональному убеждению, такой проблемы как продажа квартиры без ремонта нет и никогда не будет. В риэлторской среде на этот счёт даже есть расхожая фраза, что любая болезнь — недостаток недвижимости лечится ценой. И здесь вопрос стоит не в том, чтобы отдать убитую квартиру за копейки, потому что она проигрывает аналогичным по косметике, а лишь в том, чтобы глубоко проанализировать ситуацию с продажей, и сделать правильные выводы и на основе заключения вынести решение о стартовой цене продажи такого запущенного жилья — и в крайнем случае и только тогда, если обстоятельства и ситуация действительно того требуют, сделать скидку на состояние, а не слить по-быстрее по бросовой цене.

По большому счёту тема проблематики продажи квартир без ремонта мнимая и надуманная, продать можно абсолютно любую квартиру. А вот какую стратегию избрать и какой тактики придерживаться при продаже квартиры без ремонта, собственнику или его представителю действительно стоит всерьёз призадуматься.

Состояние квартиры — это всё условно и относительно. Давайте прикинем что к чему, задайте себе вопрос и постарайтесь на него ответить сами: Чем обычное жилое состояние отличается от убитой напрочь квартиры. Да по большому счёту ничем.

Скажу ещё больше, отличия от старого ремонта и убитой квартиры практически нет.

Если абстрагироваться от жилого состояния, то по факту это будет такая же квартира в плохом состоянии, только завуалированная. Очень часто так бывает, что предметы интерьера интегрированы и подобраны таким образом в помещении, чтобы скрыть проблемные места и болячки — общая картина выглядит очень даже пристойно, но когда из комнат будет вынесена мебель и убраны картины и полки, то квартира будет смотреться уже совсем по другому. Те же яйца — вид сбоку. После физического освобождения от личных вещей квартира предстанет в таком же плачевном плохом состоянии. Вы бы знали, как часто я на акте приёма-передачи жилья наблюдаю разочарование от увиденного у новых владельцев и ловлю у них в глазах мысль: Слушай, а ведь мы смотрели и покупали совсем другую квартиру! А сейчас она похожа больше на помойку! Повелись на хорошее состояние и заплатили за хороший, чуть ли не евро ремонт, а по факту купили квартиру в условно жилом состоянии. Также как и в убитой квартире здесь течёт вода из под крана, горит свет, есть стены и оконные проёмы, но для полноценного комфортного проживания жильё требует капитального ремонта!

Убитая квартира — самый ликвидный товар на вторичке

Самый востребованный товар на рынке вторичной городской недвижимости — это квартира без наворотов, жильё без ремонта, те варианты, при которых не нужно при покупке переплачивать за безупречное состояние. И это легко объяснимо: в большинстве случаев люди покупают именно стены, местоположение, планировку, этаж, но уж никак не ремонт, он им и подавно не нужен, так как всё равно купленную квартиру новые владельцы будет полностью переделывать под себя. Исходя из этого, во многих случаях, именно плохое хуже не куда или обычное состояние, я бы отнесла в разряд преимуществ, а не недостатков квартиры, так как скорее всего, в сравнении с аналогичными вариантами, жильё будет чуточку, но дешевле, а цена, как известно, — неоспоримый аргумент в пользу продажи.

Скажу больше, многие потенциальные покупатели на рынке вторичного жилья рассматривают и ищут варианты именно убитых старых квартир, чтобы не переплачивать за ремонт, на рынке за подобного рода жильём идёт если не охота, то погоня так уж точно. При правильном грамотном подходе, проблем с реализацией жилья, требующего полного или частичного ремонта, возникнуть у собственника или его представителя-агента не должно. Ремонт затевать в убитой квартире не рекомендую, так как жильё в конечном счёте вырастет в цене и соответственно потеряет в глазах покупателей былую привлекательность, а это напрямую повлияет на сроки реализации объекта. В большинстве случаев ремонт в квартире перед продажей не окупается. Конечно же, горы мусора, оголённые провода и болтающаяся на одной петле дверь в квартире никого не воодушевят на покупку — простой уборки помещений и устранения недостатков, цепляющих взгляд, будет вполне достаточно

Убитая квартира и психология страждущего нищего

Так откуда дует ветер, кто навевает подобного рода мысли на владельцев и порождает такое колоссальное количество домыслов и слухов о якобы трудностях и проблем с продажей жилья без ремонта? За ответом на этот вопрос далеко ходить не надо. Попытайтесь припомнить, кто конкретно вложил эту мысль в вашу голову, от кого вы подхватили эту заразу, которая теперь раздирает вас изнутри, и заставляет штудировать аналитические статьи о недвижимости во всемирной паутине. Предположу, а скорее всего, что оно так и есть на самом деле, что поют песни о нелегкой доле продающего халупу те, кому это выгодно, в первую очередь те, кто в этом непосредственно заинтересован. Часто запевалами оказываются соседи или хорошие знакомые, а может даже и родственники, положившие глаз на ваше жильё, но не имеющих достаточно средств для покупки. Все приватные разговоры по душам о невозможности продажи квартиры без ремонта направлены на то, чтобы внести ядро сомнения, раздора, неуверенности и сумятицы в стройные ряды ваших мыслей и намерений.

Доброхоты с пеной у рта будут убеждать вас в том, что убитую квартиру либо вообще невозможно будет продать, либо что такое жильё стоит сущие копейки. Оглянитесь — исток сквернословия и профанации скорее всего надо искать поблизости, и припомните — скорее всего от него уже поступало предложение о покупке — естественное желание самим купить за дёшево, да и только.

Чего стоит ожидать на показе убитой квартиры от потенциальных покупателей?

Давайте смотреть правде в глаза — всё старо как мир и никаких лестных слов о своём убитом жилье ждать на просмотре не стоит.

Причитать и сетовать на плохое состояние потенциальные покупатели на просмотре конечно же будут так как, по-моему это вообще один из главных аргументов у соискателей, а подчас, и единственный повод для существенного торга. И ведь, действительно, что же они ещё могут сказать?! Сходу сдать себя и сказать, что их всё устраивает? Тогда они не смогут выбить из продавца дополнительную скидку или выгодные для себя условия по сделке купли-продажи. Однако, стоит отметить, что на просмотре жилья воочию потенциальными покупателями может быть применена совсем иная тактика поведения— добрый и злой покупатель: довольный всем и восторгающийся, и недовольный абсолютно ничем, плюющийся ядом направо и налево.

Но, как бы там ни было, уверена в одном, что выдвинутый контраргумент собственника о том, что цена на квартиру уже установлена с учётом плохого состояния, потенциальные покупатели лихо пропустят мимо ушей, ну уж об этом они точно будут помалкивать или при удобном случае обязательно забудут упомянуть.

Какую скидку делать при продаже на плохое состояние?

Размер скидки на состояние будет зависеть от степени запущенности жилья. По опыту могу сказать, что как бы там ни было — какая бы разруха в квартире не царила, размер скидки должен составлять не больше 10-15% от стоимости аналогичных предложений. Должны быть учтены затраты для приведения квартиры в жилое обычное состояние и только! А уж какой там ремонт новые владельцы захотят забабахать это никого, а уж продавца и подавно, не должно никаким боком волновать! Ремонт можно сделать и за 500 тысяч рублей, и за 5-10 млн, на каждого не угодишь. Аргументы и желание по дизайнерским замыслам потенциальных покупателей продавец квартиры должен строго игнорировать и стоять на своём, только лишь в этом случае можно рассчитывать на выгодную для себя сделку, в противном же — можно не просто попасть впросак — сильно продешевить, но и полностью прогореть на этом деле.

За счёт чего можно старую квартиру без ремонта продать быстро, да подороже

Уверена, что многих владельцев проблемного жилья интересует именно эта сторона медали — не вероятная возможность реализации объекта недвижимости, пришедшего в упадок, а его продажа по максимальной цене, не просто продать старую убитую квартиру, а как это сделать максимально выгодно для себя?

Грамотное позиционирование — основной аспект в продажах. Реализация проблемного жилья — убитой напрочь, требующей полного капитального ремонта, квартиры, в этом плане, конечно же, не исключение.

Если стратегия продажи недвижимости направлена на максимальную выгоду, то в первую очередь собственнику и/или его представителю необходимо принять во внимание все имеющиеся положительные стороны жилья, выявить преимущества объекта и сделать акцент при реализации именно на них.

Постарайтесь полностью раскрыть потенциал жилья, изложите в обращении к потенциальным покупателям все неповторимые качества и характеристики, присущие только вашей квартире.

Не торопите события, не стоит делать преждевременных выводов об отсутствии преимуществ вашего недвижимого имущества. Если очень захотеть, то можно, почти всегда, найти и с достоинством обосновать положительные стороны в любом, даже самом не очевидном моменте или деле. Подумайте хорошенько, что вы можете занести себе в актив? Часто так случается, что на первый взгляд ни чем не примечательная, заурядная квартира, при глубоком анализе и доскональном изучении вопроса может показать свои неоспоримые преимущества.

Вспомните возможно ваш дом включен в список зданий культурного наследия, может так случится, что некогда в нём жила и творила историческая личность с мировым именем, дом обладает неповторимой авторской архитектурой и построен по индивидуальному проекту и второго такого и в помине нет на белом свете, а это уже говорит об его исключительности.

Возможно ваша квартира обладает неповторимой уникальной просторной планировкой, быть может из окон отрывается чудесный шикарный вид на жилой массив или лесопарковую зону. Как бы там ни было, поверьте мне на слово, что при огромном желании и профессиональном подходе обосновать выигрышные стороны жилья и свои притязания на стоимость наверняка получится. Не зацикливайтесь на состоянии, при этом совершенно забывая о главном!

Варианты продажи убитых квартир очень распространены на рынке и для каждого из них специалисты регулярно находят, предлагают и воплощают своё уникальное решение для логического завершения процесса и успешной реализации объекта. Для быстрой и выгодной продажи продавец должен внимательно изучить специфические особенности конкретной квартиры и на основе глубокого анализа предложить единственно правильное уникальное решение задачи. В каких-то случаях продавец может лишь заинтересовать ценой потенциальных покупателей, в других удаётся сыграть на исключительности, неповторимости объекта, где-то получается выехать на местоположении.

Что можно сказать в заключении. Разобраться что к чему при продаже объекта недвижимости бывает действительно очень сложно даже профессионалу дела, я уже не говорю о людях в таких делах неискушённых. Правда с горечью стоить отметить, что многие специалисты на рынке сами намеренно или ненароком совершают выгодные для них ошибки — при оценке и последующей реализации недвижимости напрочь игнорируют иные показатели и характеристики объекта, зачастую принимая во внимание лишь площадь жилья и состояние. За всех категорично, безусловно, не скажешь — каждый случай продажи квартиры уникален и каждый необходимо разбирать по косточкам, и лишь тогда можно рассчитывать на выгодную для себя сделку.

Продать можно абсолютно любую квартиру в любом состоянии — есть лишь неправильные цены и непрофессиональный подход.

Выкиньте все предрассудки из головы, начните продажу убитой квартиры с чистого листа, с позитивным настроем, с высокой ноты — и у вас, я уверена, всё обязательно получится.

Все душевного равновесия и выгодных сделок!

Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве.

Татьяна Мамонтова — частный риэлтор

Чем могу быть полезна?

Оказываю услуги риэлтора, проведу сопровождение сделки с недвижимостью, если вы самостоятельно нашли покупателя.

— До 1 июля 2021 сезонная скидка на все услуги риэлтора 10%

— Пенсионерам, малоимущим и людям с ограниченными возможностями 20%

Источник

Как определить за сколько можно продать квартиру?

Частные собственники вправе самостоятельно определять существенные условия продажи квартиры, в том числе ее стоимость.

Самостоятельная оценка квартиры

Для того, чтобы самостоятельно оценить квартиру, не обязательно привязывать ее стоимость к кадастровой оценке. Последняя используется для целей налогообложения, а квартира должна продаваться с опорой на рыночную стоимость. Инвентаризационная стоимость также не отвечает реальной продажной цене и обычно сильно занижена.

При определении цены продажи квартиры можно использовать несколько подходов:

1. Сравнительный – в таком случае цена недвижимости определяется с учетом аналогичных предложений о продаже, представленных на рынке недвижимости. При расчете допускается использовать среднюю стоимость квартир в расчете за квадратный метр.
2. Затратный – нужно оценить сколько придется затратить средств на покупку такой же квартиры с аналогичным ремонтом.

К числу общих (внешних) факторов ценообразования квартиры относятся:

1. Район расположения. Чем квартира ближе к центру, тем она престижнее и дороже. Речь в данном случае идет об экономическом центре, где расположены бизнес-центры и основные очаги занятости населения. Хотя и спальные районы с хорошей инфраструктурой, в экологически благоприятном районе могут пользоваться высоким спросом.
2. Транспортная доступность. Близость к метро, остановок общественного транспорта играют в пользу цены недвижимости.
3. Инфраструктура: близость супермаркетов, школ, детских садов, больниц.
4. Экологические характеристики. Так, если рядом с квартирой есть парк, то это автоматически увеличивает ее стоимость. Особенно востребовано такое жилье среди молодых семей с детьми. Напротив, близость заводов и промышленных предприятий отрицательно сказывается на привлекательности недвижимости и заставляет продавца делать скидку.
5. Экономическая ситуация в регионе. Высокая безработица, падение уровня жизни, инфляция – все это снижает платежеспособный спрос населения и цены на рынке недвижимости падают.
6. Соотношением спроса и предложения: количеством строящегося жилья и продаваемых объектов на вторичном рынке. Чем больше предложение превышает спрос, тем сильнее вынуждены демпинговать продавцы недвижимости.

Квартирные характеристики

Также на цену влияют не только внешние факторы, но и присущие квартире характеристики, которые владелец не может изменить:

1. Материал постройки дома: бетон, кирпич, панельные, деревянные. Традиционно наиболее популярными среди граждан являются кирпичные дома.
2. Тип дома и год постройки: например, сталинка, хрущевка, малосемейка, улучшенная планировка и пр. Обычно считается, что чем новее дом, тем дороже там квартира. Но это правило действует не всегда. Так, высоким спросом пользуются сталинки, которые отличаются хорошей планировкой и высокими потолками, а также считаются весьма надежными.
3. Этаж. Квартиры на первых и последних этажах обычно продаются с дисконтом 5-10%.
4. Планировка квартиры. Какой бы ни был ремонт в квартире, он не сможет заменить комфортную планировку. Обычно покупатели учитывают площадь кухни, санузла и ванны. В последнее время набирают популярность так называемые квартиры-студии, но под такое жилье банки редко выдают ипотечные кредиты, что пока сдерживает спрос на них.
5. Высота потолков: чем выше, тем дороже жилье.
6. Освещенность и ориентация квартиры (южная/северная).
7. Наличие балкона/лоджии.
8. Наличие лифта в здании.

Как увеличить стоимость?

Но также есть факторы, которые собственник при желании может усовершенствовать и увеличить тем самым продажную стоимость. В их числе:

• состояние полов, стен, потолка:
• окна и двери;
• состояние инженерных коммуникаций;
• наличие интернета и телефона.

При этом нельзя однозначно сказать, что хороший ремонт в квартире увеличит ее цену. Так, косметический ремонт в жилье бизнес-класса не приведет к росту стоимости квартиры, как и элитный ремонт в ветхом доме.

В пользу продавца может сыграть юридическая чистота сделки (наличие на руках всех документов) и готовность к продаже (отсутствие прописанных лиц). Квартира, которая в собственности более 3-5 лет может быть продана дороже, чем та, у которой постоянно меняется правообладатель. Осторожно покупатели относятся к унаследованному жилью из-за риска появления неучтенных наследников. Также многие не рискуют подписывать договор по доверенности.

Стоимость квартиры стоит закладывать с поправкой на потенциальный торг.

Таким образом, для определения стоимости квартиры необходимо учитывать комплекс факторов. Зачастую даже у профессиональных оценщиков цена одной и той же недвижимости может варьироваться.

Оценка риэлторами и оценочными компаниями

Нередко продавцы предпочитают доверить оценочные мероприятия, как и поиск потенциальных покупателей профессиональным риэлторам.

Преимущества такой сторонней оценки состоят в том, что продавцу не нужно тратить время на отбор аналогичных предложений и учитывать огромный спектр факторов. За него это сделают профессионалы.

Ключевой минус подхода состоит в том, что риэлторы не всегда корректно называют цену недвижимости. Зачастую они занижают ее, чтобы получить дополнительную прибыль от сделки (так называемые скрытые комиссионные). А иногда и искусственно завышают, чтобы клиент обратился за содействием в продаже именно к ним. Но перед сделкой начинают всячески уговаривать продавца снизить цену. Таким образом, риэлторская оценка обычно не совсем корректна.

Что касается услуг оценочных компаний, то они платные. Отчет о рыночной оценке квартиры стоит 3-10 тыс.р. и будет готовиться от 1 недели. Мало кто из продавцов недвижимости сегодня пользуется подобными услугами, хотя на западе такая практика весьма распространена. К оценщикам прибегают только в крайних случаях, например, когда требуется независимая экспертиза стоимости жилья для судебного разбирательства.

Цена в отчете оценочных компаний тоже может быть не совсем корректная. Дело в том, что они обычно учитывают не цену сделки, а цену предложений. Тогда как эта стоимость не всегда отвечает реальному положению дел.

Не рекомендуем вам подделывать больничный — уголовная ответственность. По ссылке больше информации.

Как получить декретные вашему мужу? Подробно об этом в нашей статье!

Электронная (онлайн) оценка квартиры

Благодаря интернету продавцы недвижимости могут не тратиться на услуги профессиональных оценщиков. Сегодня на сайтах независимых агентств, досок объявлений и прочих ресурсах есть сервисы для автоматизированной оценки квартир. Такой способ весьма удобный: можно за несколько минут ввести параметры своей квартиры и сразу получить готовую продажную цену.

Например, на сайте Domofond (https://www.domofond.ru/ozenka) учитываются следующие факторы для формирования оценки:

• адрес недвижимости;
• количество комнат;
• площадь недвижимости;
• материал дома;
• этаж;
• этажность.

На сайте аналитического портала рынка недвижимости IRN.RU (http://www.irn.ru/price/) при оценке дополнительно учитывается площадь кухни и состояние квартиры (косметический/евроремонт и пр.).

Но нужно понимать, что полученное значение будет усредненным и такая электронная или онлайн-оценка дает весьма приблизительный результат. Обычно интернет-оценка серьезно завышена. При ее формировании не учитываются уникальные свойства жилья, которые индивидуализируют квартиру и повышают/понижают ее цену. При определении стоимости квартиры онлайн не могут быть учтены такие факторы как ремонт, чистота документов, количество прописанных лиц и пр.

Для элитного, нетипового жилья такие сервисы дают весьма высокую погрешность, как и для небольших однокомнатных квартир и студий. В самом лучшем случае для типовых проектов погрешность расчетов составит 3-5%.

Источник