Задолженность за капитальный ремонт при покупке квартиры

Пришел долг за капремонт от предыдущих владельцев

Купили квартиру, долгов по ней вроде не было. Через полтора года приходит квитанция о задолженности по капитальному ремонту. Сначала прислали долг с того момента, как я купила эту квартиру, потом еще прислали квитанции на две внушительные суммы. Прежним хозяевам тоже не приходили квитанции на капремонт.

Почему долг нельзя поделить на две части: предыдущие владельцы платят за себя, а мы — за себя? Почему весь долг должны оплачивать мы?

К сожалению, вам придется платить и за себя, и за предыдущего собственника, потому что долг за капитальный ремонт связан с квартирой и переходит к новому собственнику. Этим он отличается от долга по коммунальным услугам, который компании ЖКХ взыскивают с прежнего хозяина.

Обязанность оплачивать взносы на капремонт

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежемесячно платить взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Эта обязанность не зависит от того, прислал вам фонд капремонта квитанцию на оплату или нет. В базе фонда мог случиться сбой, в результате которого ваш адрес пропал из рассылки. Или почтальон все перепутал и три месяца клал квитанции в другой ящик. Неважно, по какой причине квитанции не приходили. Обязанность платить взносы все равно как была, так и осталась.

Бывают и исключения, когда взносы платить не нужно. Например, если дом аварийный или государство планирует его изъять для своих нужд. Или если все собственники в вашем доме уже перечислили сумму и она покрывает минимальный размер фонда капремонта. Или если они за свой счет, без помощи государства, сделали работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, которые были запланированы в региональной программе капремонта. В таком случае квитанции действительно перестанут вам приходить, но это произойдет на законном основании. Если ваш дом признан ветхим или аварийным, а квитанции все равно присылают, обратитесь к региональному оператору. Он перестанет начислять суммы к оплате и присылать квитанции.

Во всех остальных случаях платить придется. Если квитанции не приходят, следует связаться с региональным оператором и выяснить причину. Узнать контакты регионального оператора можно разными способами. Например, посмотрите телефоны оператора в квитанции у соседей, позвоните в УК или ТСЖ или проверьте контакты на сайте «Реформа ЖКХ».

Если у прежнего собственника квартиры был долг

Увы, теперь это ваш долг. Закон привязывает задолженность по оплате капремонта не к человеку, а к квартире. Соответственно, если купили квартиру с долгом за капремонт, долг переходит к новому хозяину.

Когда вы покупали квартиру, следовало удостовериться, что у продавца нет задолженности по обязательным платежам, в том числе по оплате капремонта. Устное утверждение, что долгов нет, не считается доказательством. В таких случаях нельзя верить на слово — надо просить оплаченные квитанции, поскольку иным способом о таких долгах узнать вы не можете. Поскольку вы этого не сделали, придется оплачивать чужие долги.

После оплаты можете попробовать взыскать с продавца эти деньги. Но маловероятно, что суд вынесет решение в вашу пользу. Тем более вам придется доказывать, что продавец ввел вас в заблуждение и представил доказательства оплаты, хотя на самом деле счета не оплачивал. Если вы не истребовали от продавца такие доказательства, считается, что вы согласились купить квартиру с долгом. Возможно, за счет этого продавец сбавил цену на квартиру и вы купили ее дешевле рынка.

Если не хотите снова накапливать долги и платить штрафные санкции, стоит оплачивать взносы регулярно и без задержек. В этом случае, возможно, вам пригодится наша статья о том, как не переплатить за капремонт.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Источник

Покупка квартиры с долгами по коммуналке и капремонту

Закон не запрещает куплю-продажу квартиры с долгами. Представим ситуацию: вы нашли жилье, которое устраивает вас по всем параметрам: цене, состоянию, расположению. Позже выяснилось, что за квартирой длинный долговой хвост. Здесь важно понимать, за какие задолженности вам придется отвечать, а какие по закону остаются за бывшим владельцев.

Переходят ли долги к покупателю при покупке квартиры?

При совершении сделки купли-продажи долги не списываются, а распределяются между продавцом и покупателем. Одни остаются за бывшим собственником, другие переходят к новому. Как понять, за что платить покупателю, а за что – нет, давайте разбираться.

• Долги по коммунальным платежам. К услугам ЖКХ относятся: электричество, газ, водоснабжение и канализация, общее содержание дома и отопление. По закону за них должен платить тот человек, который ими пользуется или пользовался. Если жилец не платит, то за ним и только за ним скапливаются долги. Проще говоря, все задолженности продавца по коммуналке остаются на его совести и ответственности. К покупателю старые долги не относятся.
• Долги за капитальный ремонт. Эти выплаты – исключение из правил. По закону взносы за капремонт закрепляются не за конкретным человеком, а за объектом недвижимости. Поэтому если за жильем числятся задолженности по капитальному ремонту, то они переходят к покупателю вместе с квартирой. И выплачивать их должен тот человек, который в данный момент владеет недвижимостью.

Чем может грозить покупка квартиры с долгами?

• Придется платить из своих. За капитальный ремонт точно, если вы вовремя не проверили наличие задолженностей, то долги будут вашими. Другое дело – невыплаты по коммунальным платежам. Несмотря на то, что по закону они остаются за прежним владельцем, не все покупатели это знают. Купив квартиру уже с долгами, некоторые новые собственники идут возвращать чужие задолженности, думая, что так и должно быть. А кто-то не может найти продавца и также сам расплачивается не за свои «грехи».
• Неприятные отношения с управляющей компанией. Нередки случаи, когда коммунальщики, видя, что с предыдущего собственника-должника ничего не получить, переключаются на новых жильцов. И начинают требовать с них немедленного погашения. Они могут грозить отказом в переоформлении счета на новое лицо или вообще обращением в суд.

Важно! Все подобные требования управляющей компании или ТСЖ вне закона, и они могут считаться вымогательством. Не стоит бояться и идти на поводу у коммунальщиков.

Чтобы УК перестала вас доставать, нужно подать заявление с требованием прекратить выставление счетов за чужие долги. К заявке прикрепить копию договора купли-продажи и акт приемки квартиры, если там прописана информация о снятии показаний со счетчика. Если УК не перестает слать письма, тогда можно смело обращаться в прокуратуру или суд.

• Сделку могут признать недействительной. В том случае, если квартиру нельзя было продавать по закону. А бывший хозяин смог провернуть сделку. Дело в том, что, если человек долго не платит по счетам, управляющая компания может обратиться к судебным приставам. И исполнители вправе арестовать жилье.Тогда все действия с ним с этого момента будут считаться недействительными. И сделку могут расторгнуть по суду. И если документы при ее заключении были оформлены не в пользу покупателя, тогда можно очень долго добиваться возврата денег или не получить их вовсе.

Чтобы не попасть в подобные неприятные ситуации, нужно вовремя понять, есть ли задолженности. Узнать это можно благодаря самостоятельной проверке. Потому что иногда даже риелторы, видя легкомысленность покупателя, могут скрыть правду о задолженностях.

Как самостоятельно можно узнать о долгах?

• Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
• Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
• Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.

Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.

• Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.

Дополнительные сведения. Не будет лишним пробить продавца по базе судебных приставов и узнать, как долги за ним числятся. Полную проверку по задолженностям можно сделать с помощью сервиса ChekPerson.ru всего в несколько кликов. Кроме того, узнать о том, есть ли на квартире обременения можно, получив один-единственный документ – выписку из ЕГРН. В бумаге будет видно историю собственников жилья, его характеристики более подробно, а также всю информацию о том, наложен ли на недвижимость арест. Получить это документ можно в течение нескольких часов. Указав адрес или кадастровый номер квартиры на сайте ЕГРН.Реестр.

Что делать, если квартира с долгами?

Если продавец честно признался, что не заплатил по счетам. Или вы узнали это в ходе проверки, но не хотите терять эту квартиру. Тогда можно договориться. Но обязательно все действия прописать в договор купли-продажи.

1. Продавец оплачивает сам. Самым верным решением будет – попросить владельца оплатить все долги еще до свершения сделки. Особенно, это касается взносов за капремонт. Можно заключить договор и указать, что обе стороны дождутся друг друга. Продавец не продаст объект третьим лицам, а покупатель не переключится на другие квартиры. Либо предложите собственнику оплатить долги деньгами из аванса. Главное, прописать все в договоре купли-продажи или в договоре аванса.
2. Долги переходят к покупателю. В этом случае, продавец может сделать скидку на сумму, которую покупатель закроет по долгам бывшего владельца. Опять же, все эти действия нужно будет прописывать в договоре купли-продажи.

Важно! Указывать размер скидки нужно не в рамках общей стоимости, а отдельной строкой. Если вдруг сделку оспорят по суду, то так проще будет доказать, что именно покупатель оплачивал коммуналку и ему должны будут возместить расходы за чужие долги.

Если договориться с продавцом никак не удалось, то следует все же отказаться от покупки. Потому что, как уже было написано выше, коммунальные платежи останутся за продавцом. А капитальный ремонт по закону перейдет к покупателю. Тем более, что некоторые жильцы годами не платят за эту услугу и в итоге суммы скапливаются немалые.

Источник

Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?

– Стал собственником квартиры, а на позапрошлого собственника приходят квитанции и претензия из фонда капремонта. Я договора с фондом не заключал и денег им не платил. Позапрошлый собственник и прошлый умерли. Какое отношение ко мне имеют претензии фонда?

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Жилищное законодательство предусматривает обязанность каждого жильца осуществлять оплату взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома. Предыдущие собственники эту обязанность не исполняли. И к новому собственнику вместе с жильем перешла обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт.

Задолженность по коммунальным платежам прикреплена к недвижимому имуществу, а не к его собственнику. Поэтому оплатить задолженность все же придется, иначе ее взыщут в судебном порядке. Если Вы не согласны с размером задолженности, можете обратиться с заявлением в управляющую компанию с просьбой предоставить письменное разъяснение порядка расчета этих взносов. Если с требованием о взыскании платежей обратиться в суд, также есть возможность уменьшить размер начисленной неустойки. Обосновать уменьшение можно тем, что задолженность образовалась по вине предыдущих собственников жилого помещения, а не Вашей.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В соответствии с жилищным кодексом, обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у нового собственника с момента регистрации права собственности в Росреестре. Однако существуют исключения: долги по неуплате взносов за капитальный ремонт переходят на нового собственника. Ваша ситуация осложнена еще и тем, что прошлых собственников двое, поэтому лучше обратиться за разъяснениями в Фонд капитального ремонта.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

К сожалению, задолженности по взносам на капремонт МКД – единственные, которые сохраняются за помещением, а не за собственником. Поэтому они могут бесконечное число раз переходить от должника ко все новым и новым владельцам квартиры. В ст. 158 ЖК РФ однозначно указано, что все обязательства по уплате взносов на капремонт несет собственник помещения. Конечно, оплатив долги, можно попытаться взыскать компенсацию с предыдущего собственника. Но, к примеру, с его наследников после его смерти сделать это намного сложнее – срок исковой давности по долгам за услуги ЖКХ составляет три года. То есть, если к наследникам умершего не предъявили взысканий его долгов в течение трех лет, они освобождаются от обязательств по их оплате.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

По общему правилу, долги предыдущего владельца по коммунальным услугам к Вам отношения не имеют. Но здесь есть свои исключения: это не касается взносов на капитальный ремонт. Поэтому, если Вы купили квартиру с долгами по капремонту, возмещать их придется именно Вам. Здесь все зависит от того, как Вы приобрели квартиру: по сделке купли-продажи или в порядке наследования. Рекомендую Вам уплатить накопившиеся долги по взносам на капремонт в добровольном порядке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник