Замена бойлера при капитальном ремонте

Замена бойлера при капитальном ремонте

У нас в многоквартирном доме сломался бойлер. За чей счет будет осуществляться его ремонт либо замена?

Как я понимаю, речь идет о бойлере, который осуществляет подогрев воды для всего дома, а не только для вашей квартиры. Такое оборудование относится к общему имуществу всех собственников.
Если бойлер не требует замены, а возможен его ремонт, провести его должна ваша управляющая компания (УК) за счет средств, которые вы ежемесячно вносите по своим платежкам в графе текущего ремонта и содержания общего имущества дома.
А вот если починить бойлер невозможно и требуется его замена, эти работы относятся к капремонту общего имущества. Такой ремонт проводится уже совсем в другом порядке.

Деньги на капремонт собираются с жильцов отдельно. В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта средства копятся либо на специальном счете, открытом для конкретного дома, либо на общем региональном счете, куда поступают деньги всех домов, выбравших этот способ. Если жильцы решили собирать средства на капремонт на отдельном счете, то решение о проведении работ принимает общее собрание собственников в любой момент, когда сочтет необходимым. Оно же определяет порядок привлечения подрядчика, необходимость увеличения платежей для проведения работ и т.д.
Если у вас такой способ формирования фонда, нужно провести общее собрание и решить, возможно ли заменить бойлер за счет уже собранных ранее средств или требуется дополнительный сбор.

Если же деньги поступают на общий региональный счет, капремонт будет проводиться в срок, который установлен властями в региональной программе. Уточните, предусмотрена ли замена бойлера в вашем доме в рамках программы и когда вообще запланирован капремонт. Если ждать еще долго, придется собирать деньги дополнительно. Затем эту сумму можно будет учесть в счет будущих платежей в фонд, т.е. какой-то период вы сможете не платить по этой строке. Но сделать это можно будет, только если программа капремонта вашего дома предусматривает замену бойлера.

• § Ст. 170, ч. 4 ст. 181 Жилищного кодекса РФ

Как видите, замена бойлера — более сложная и долгая процедура, чем его ремонт. Так что лучше постараться добиться от УК починки бойлера. И уже в последующем, в рамках капитального ремонта дома, можно будет постараться его заменить. Для этого при сборе средств на счете дома нужно включить замену бойлера в перечень капитальных работ. А при сборе средств на общем региональном счете узнать в местной администрации, включена ли замена этого прибора, и, если нет, подать заявление на ее включение.

Если в ремонте коммунальщики откажут со ссылкой на его нецелесообразность, требуйте официального ответа с заключением. Это дисциплинирует компанию и лишит коммунальщиков возможности сделать ложные выводы о невозможности ремонта.

Источник

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

• внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
• внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
• внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
• внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

• индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
• газовых и электрических плит;
• сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
• труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
• домофонов в квартире;
• электрических кабелей, розеток в квартире;
• прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Источник

Замена бойлера — кто производит работы и за чей счет?

В соответствии с п. 41 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2016 № 491, ст. 39 Жилищного кодекса РФ, ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственники помещений многоквартирного дома несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества, обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле на праве собственности на это имущество.

Согласно ст. 44 Жилищного кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, к компетенции которого относится принятие решений о необходимости проведения ремонта общего имущества дома текущего и/или капитального характера.

В связи с этим собственники помещений на общем собрании вправе решить вопрос о необходимости и способах производства работ по замене бойлера (текущего или капитального характера) и их финансировании, решение общего собрания собственников необходимо оформить протоколом и представить в управляющую организацию для разработки планов ремонта общего имущества жилого дома и исполнения решения собственников.

В соответствии со ст. 161.1 Жилищного кодекса РФ Совет многоквартирного дома, избранный на общем собрании собственников дома, правомочен осуществлять контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, а также за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме.

Обращаю Ваше внимание, что в соответствии с ч. 5 ст. 181 Жилищного кодекса РФ в случае, если до наступления установленного Региональной программой капитального ремонта срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме оказаны отдельные услуги и (или) выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном доме, предусмотренные Региональной программой капитального ремонта, оплата этих услуг и (или) работ осуществлена без использования бюджетных средств и средств Регионального оператора, и, при этом, в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное оказание этих услуг и (или) повторное выполнение этих работ в срок, установленный Региональной программой капитального ремонта, не требуются, средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с ч. 4 ст. 190 данного Кодекса, засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах Регионального оператора.

По вопросу зачета средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт, поясняю.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Закона Челябинской области от 27.06.2013 № 512-30 «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Челябинской области» зачет средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах осуществляется Региональным оператором на основании заявления лица, уполномоченного действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

Для рассмотрения вопроса о зачете средств необходимы копии следующих документов:

1) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении работ по капитальному ремонту общего имущества в таком доме;

2) акта о приемке выполненных работ;

3) справки о стоимости выполненных работ и затрат;

4) договора подряда на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

5) документов, подтверждающих затраты на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.

По данному вопросу лицо, уполномоченное общим собранием действовать от имени собственников помещений в данном многоквартирном доме по зачету средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт вправе обратиться в фонд «Региональный оператор капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Челябинской области» по адресу: г. Челябинск, Комсомольский пр., д. 76 А, тел. (351) 240-10-03.

Источник