Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры БТИ
Уменьшение или увеличение площади по ДДУ при обмере квартиры в новостройке БТИ случается почти всегда. Метраж квартир в новостройках изменяется после постройки, и разница проектной и фактической площади порой достигает 5 и даже 10 процентов!
Замер площади квартиры БТИ может констатировать неверную площадь квартиры. Например, площадь квартиры окажется больше, чем в договоре ДДУ, а на самом деле будет меньше, чем в ДДУ. Тогда дольщику придётся доплатить за лишний метраж согласно договору.
Приведенная далее информация прояснит вопросы, касающиеся подсчета замера метража квартиры в новостройке при возникновении разногласий с застройщиком и по поводу выплаты или невыплаты денежной компенсации дольщику.
Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?
1. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является меньшим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры, но разница в сведениях не превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения (как правило, допустимым расхождением является 1 кв.м. в большую или меньшую сторону).
К примеру, в договоре долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры была указана площадь 21.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о eменьшении площади площади — 20.3 кв.м. Расхождение составило 0.99 кв.м. Соответственно, дольщику не полагается денежной выплаты.
2. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является большим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры и разница в сведениях, превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения.
Предположим, что при покупке квартиры в ДДУ была указана площадь 31.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о площади — 32.3 кв.м. Расхождение составило 1.01 кв.м. Соответственно, дольщик обязан выплатить застройщику денежную компенсацию.
В обоих приведенных случаях точность сведений уполномоченного органа принимает критическое значение, ведь даже уменьшение или увеличение площади на 0.1 кв.м. при замере площади квартиры БТИ может повлечь за собой для человека потерю десятков тысяч рублей. Поэтому очень часто мудрым решением будет являться провести контрольный обмер квартиры.
Куда обратиться, чтобы правильно измерить площадь квартиры в новостройке?
При обращении к застройщику с претензией или при подготовке документов для подачи иска в суд должное значение имеют только документы, подготовленные кадастровым инженером.
Решение о выплате или невыплате денежной компенсации человеку застройщик основывает на сведениях, предоставленных ему органом, осуществляющим подготовку документов, необходимых для постановки квартиры на ГКУ. А сведения эти подготавливает никто иной, как кадастровый инженер. Поэтому логичным является вывод о том, что проверять эти сведения должен другой кадастровый инженер.
Правила измерения площади квартиры новостройке
Кадастровые инженеры руководствуются при проведении переобмера и последующей подготовки документов, являются статья № 15 Жилищного кодекса Российской Федерации № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. и Приложение № 2 Приказа № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г. Отметим наиболее важные аспекты:
Балкон и лоджия в общую площадь квартиры не входят . При подготовке плана квартиры кадастровые инженеры рассчитывают площадь балкона или лоджии, но при подсчете общей площади квартиры ее не учитывают и в экспликации указывают ее отдельно. Застройщик, в свою очередь, имеет право требовать выплаты за уменьшение или увеличении площади балкона или лоджии по ДДУ в случае, если это конкретно указано в ДДУ. Как правило, в таких случаях застройщик требует выплаты за так называемую «приведенную» площадь квартиры, которая состоит из общей площади квартиры и площади балкона или лоджии, взятой с понижающим коэффициентом (0.3 для балконов, 0.5 для лоджий).
Кадастровая площадь в кадастровом плане округляется до десятых . Это требование Приказа № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., и подсчет площади квартиры с округлением до 0.01 кв. м явился бы нарушением установленных в нем правил. А проекты, на основании которых ведется строительство многоэтажных домов и производится изначальный подсчет стоимости квартир, подготавливается проектировщиками — людьми, которые в работе своей опираются совсем на другие нормативные акты.
Почему сведения при обмере разными специалистами могут отличаться?
Разумеется, дело может быть в недостаточной квалифицированности или предвзятости того или иного кадастрового инженера, но мы предпочитаем думать, что в данной сфере работают достойные люди и профессионалы своего дела. В чем же тогда может быть причина разницы в сведениях?
К сожалению, по мнению многих, Приказ № 90 Минэкономразвития России от 01 марта 2016 г., является во многом неудачным и недостаточно конкретным нормативным актом. Для закона, которым руководствуются тысячи кадастровых инженеров в такой точной и не допускающей ошибок работе, как подсчет площади жилых помещений, в нем слишком много недопустимых недочетов.
Недочетов, которые, в некоторых случаях, делают возможным возникновение ситуаций, когда два разных кадастровых инженера, придя в квартиру с идентично настроенным и поверенным оборудованием, проведут обмер в строгом соответствии с буквой закона, но получат два близких, но отличающихся друг от друга результата.
Почему же такое происходит? Давайте разберем, пожалуй, самый неудачный из пунктов Приказа. Пункт 13 Приложения № 2. Он гласит:
» Расстояния, применяемые для определения площади жилого квартиры, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 — 1,3 метра от пола .»
В 99% случаев разница в двадцать сантиметров при постановке дальномера не будет иметь значения. В конце концов, речь идет не о подземных бункерах из древнего бетона, а о современных жилых постройках. Но в одном случае из ста эти двадцать сантиметров будут иметь очень большое значение. Вспомним об округлении — линейные размеры квартиры определяются с округлением до 0.01 м.
Представим гипотетическую жилую комнату 4 м на 3 м. Одна из стен незначительно наклонена — допуски не превышены, на глаз не определить — всего пара миллиметров. Какова же площадь комнаты?
Кадастровый инженер дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.15 м, получил размеры 4.015 м на 3.002 м или, после необходимого округления, 4.02 м на 3.00 м. Площадь комнаты 4.02*3.00 = 12.06 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты правильно посчитана и равна 12.1 кв.м.
Предположим, что общая площадь, которую он получил в результате последующих расчетов, получилась равна 50.1 кв. м, а проектная площадь равна 51.08 кв.м. Разница в 0.98 кв. м поселила в сердце собственника квартиры сомнения -а правильно ли посчитана площадь? Еще бы чуть-чуть и компенсация в 75 тыс. рублей — деньги, разумеется, не лишние. Было принято решение о контрольном обмере.
Кадастровый инженер, пришедший на контрольный обмер, лазерным дальномером обмерил комнату по периметру стен на высоте 1.25 м, получил размеры 4.014 м на 3.003 м или, после необходимого округления, 4.01 м на 3.00 м. Вы уже поняли к чему идет дело? Площадь комнаты кадастровый инженер посчитал равной 4.01*3.00 = 12.03 кв.м. В соответствии с законом площадь жилой комнаты также правильно посчитана и равна 12.0 кв. м, общая площадь квартиры 50.0 кв.м. Разница с проектом равна 1.08 м.
Собственнику квартиры положена компенсация в 75 тыс. рублей, а все из-за одного миллиметра. Разумеется, он напишет претензию и, возможно, при повторном обмере первый инженер также поставит дальномер чуть выше и подтвердит уменьшение площади. А если не подтвердит, то собственник квартиры подаст иск в суд. Кадастровый инженер, назначенный судом, может поставить дальномер на высоту 1.1 м или на 1.2 м или на 1.3 м, посчитать общую площадь как 50.0 кв. м и 50.1 кв. м и в обоих случаях будет прав.
Таким образом, сведения при обмере разными специалистами могут отличаться из-за того, что в Приказе не предусмотрена погрешность при подсчете площади квартиры.
Что если замер площади квартиры БТИ оказался неправильным?
Кадастровые инженеры подготовили план Вашей квартиры и общая площадь, указанная в нем, меньше или больше проектной площади на величину, превышающую допустимую разницу или недотягивающую до нее. Как же вернуть деньги? Как же избежать выплаты за превышение площади?
Отправьте претензию заказным письмом или отдайте лично в руки уполномоченному представителю застройщика. Отдали. Что же теперь? Брать кредит и бежать в магазин за новым кухонным сервизом или телевизором последней модели, ведь скоро эти деньги вернутся? Нет. Ни в коем случае нет. Процедура возврата денег может весьма затянуться в зависимости от ситуации и застройщика, с которым вы имеете дело. Повремените с покупками до тех пор, пока деньги не окажутся у вас в руках.
Варианты разрешения спора о метраже квартиры в новостройке
Есть много случаев, когда люди правомерно получали назад деньги за уменьшение площади по ДДУ. Сначала дольщик направляет претензию застройщику, предоставляет план. Наиболее вероятные варианты развития событий после этого:
Застройщик сравнивает проектную площадь с площадью, указанную в плане, берет калькулятор, высчитывает разницу проектной и фактической площади и безоговорочно выплачивает причитающуюся сумму, Такой исход возможен, но маловероятен.
Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму. Это самый вероятный исход.
Застройщик вызывает кадастрового инженера из организации, осуществившей подготовку документов для постановки на кадастровый учет, или же какого бы то ни было кадастрового инженера. Тот обмеряет помещение и не подтверждает сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Человек обращается к юристу, тот готовит иск для предоставления его в суд. Суд назначает третье лицо проверить сведения о метраже квартиры в новостройках. Подтверждаются сведения, указанные в плане кадастровых инженеров. Застройщик выплачивает причитающуюся сумму.
В спорных вопросах нужно быть готовым к любому из возможных исходов и внимательно оценивать ситуацию. В случаях, когда решение может оказаться на стороне застройщика, принимать решение о подаче судебного иска нужно только после консультации с профильным юристом.
Основатель и управляющий партнер Общества защиты дольщиков.
Стаж с 2008 года. Эксперт в области долевого строительства.
Инициатор первого коллективного иска к застройщику в России.
Соразработчик схемы по взысканию потребительского штрафа в арбитраже.
Консультации и защита в суде интересов дольщика.
Источник
Замер квартиры бти после ремонта
Подписывая акт приёма-передачи, вы помимо всего прочего соглашаетесь с тем, что сотрудники БТИ правильно обмерили квартиру и рассчитали её площадь. На основании этих замеров определяется окончательная стоимость квартиры.
>Продажа квартир от застройщика начинается, когда дом еще не построен, и точная площадь квартиры неизвестна. Замер готовой квартиры специалистами БТИ и вносит ясность в этот вопрос.
Как правильно замерять площадь квартиры
На то, чтобы выполнить все необходимые измерения и расчёты, вам потребуется не более часа. А вот сэкономить собственноручный обмер может вам, например, недельную зарплату. И в конце концов, это просто обидно однажды узнать, что фактическая площадь квартиры меньше той, за которую вы заплатили.
Для того чтобы выполнить собственный замер, потребуется рулетка и копия плана квартиры. Желательно заранее отметить на плане то, что нужно измерять, чтобы оставалось только вписывать цифры на свои места.
Для начала, давайте разберёмся, что же мы должны измерить. Нас интересует сумма площадей жилых и вспомогательных помещений.
Особо стоит упомянуть о балконах и лоджиях. Их площадь умножается на специальный коэффициент и только после этого прибавляется к общей площади квартиры. Для балкона – это 0,3, а для лоджии – 0,5. Главное отличие балкона от лоджии в том, что балкон выступает из фасада здания.
На этом момент стоит остановиться подробнее. Основанием для использования понижающего коэффициента является принятый в 2005-ом году Жилищный кодекс. Но всё еще можно найти квартиры, продаваемые в долгостроях, строительство которых началось раньше 2005 года. На тот момент этот вопрос не был чётко оговорен в законодательстве, и это позволяет застройщикам игнорировать понижающий коэффициент.
>Квартиры в Ромашково – план этажа. Нет ничего сложного в замере площади любой из этих квартир.
Если все помещения в квартире прямоугольные, задача измерения площади не представляет трудностей. Нужно определить длину и ширину каждого помещения. И тут возникает первый подводный камень: стены комнат в домах далеко не всегда параллельны. Размеры противоположных стен могут заметно отличаться. Поэтому при расчёте площади помещения нужно использовать размеры не двух, а всех четырёх его стен.
Помещения сложной формы нужно разбить на простые прямоугольники, желательно заранее, сделав соответствующие пометки на копии плана квартиры.
За счёт чего возникают расхождения
Площадь вашей квартиры может не соответствовать действительности по причине элементарной ошибки.
Другой источник ошибок – неправильные замеры. Самые распространённые варианты, это:
Замер площади непрямоугольной комнаты по двум более длинным стенам;
Включение в площадь квартиры вентиляционных шахт, труб и различных технических конструкций;
Включение площади балкона или лоджии в общую площадь квартиры без понижающих коэффициентов.
Имейте в виду, что площадь балкона измеряется по внутреннему периметру балконного ограждения, в не по краю плиты или каким-либо другим способом.
Зная, как БТИ замеряет площадь квартиры в новостройке, вы можете легко проверить результаты этих замеров.
Источник
Замеры БТИ
Бесплатная консультация юриста!
Обмеры БТИ чаще всего используются для установления фактической площади помещения. Данная информация необходима при оформлении различных сделок с недвижимостью, согласованием ее перепланировки. Замеры параметров помещений выполняются в соответствии с определенными правилами, которые утверждены государством и имеет достаточно большое количество нюансов. Их знают специалисты на рынке недвижимости, которые при необходимости могут защитить интересы собственника здания или помещения и обратиться в суд для оспаривания результатов обмера, поэтому работу с БТИ в этой части рекомендуется поручать все же специализированным компаниям. Это может быть немного дороже, но зато позволит сэкономить время и получить гарантированный результат.
Для чего нужны замеры БТИ?
В большинстве случаев в бюро техинвентаризации обращаются в ситуации, когда требуется узнать фактическую площадь недвижимости. Данная информация может потребоваться при урегулировании отношений с застройщиком, оформлении имущества в собственность. БТИ также замеряет квартиру для решения следующих задач:
Определение планируемой кадастровой стоимости недвижимости. На основании этого будут начисляться налоги, производиться сделки купли-продажи и так далее.
Признать объект жилым или нежилым в зависимости от соблюдения законодательных санитарных норм помещений (СНиП). Кроме того, сведения о площади по БТИ могут потребоваться в ситуации, когда принимается решение о возможности прописать в квартиру родственников или знакомых.
Расчет коммунальных тарифов в случае отсутствия счетчиков, осуществляется на основании фактической площади. Справку о ее величине БТИ выдает на основании осуществленных замеров.
В определенных случаях владельцам недвижимости положены льготы и субсидии. Для определения их размера также могут потребоваться данные о площади недвижимости.
Предоставление сведений о недвижимости в судебные органы, а также для решения конфликтов с привлечением посредников (медиаторов).
Производить обмер можно с привлечением государственного БТИ, но такие услуги вполне могут оказывать коммерческие организации, где есть сотрудники с соответствующим опытом и знаниями, а также необходимое оборудование и инструменты.
Основные правила процедуры
Осуществление замеров БТИ производится с учетом следующих особенностей:
При определении размера жилой площади, из нее исключаются помещения, у которых ширина менее двух метров.
Расчет площадей БТИ производится с округлением до одного знака после запятой.
Правилами по обмеру помещений предусмотрено округление линейных размеров до третьего знака после запятой.
Различные встроенные архитектурные элементы и мебель, а также вернады учитываются при определении размеров жилой площади.
Наличие стен, перегородок, арок и других подобных конструктивных элементов должно указываться на чертежах нежилых и жилых помещений, которые изготавливаются в процессе подготовки технических паспортов.
При наличии в здании нескольких этажей, должен составляться план каждого этажа, а значит, производиться его обмеры.
Площадь балконного блока учитывается при подготовке документов БТИ с коэффициентом 0,3, а лоджии – с коэффициентом 0,5 (суть отличия балкона от лоджии заключается в том, что лоджия не выступает за пределы фасада строения).
Учитывая качество строительства зданий, редко можно встретить идеально прямоугольные помещения, гораздо чаще встречаются трапециевидные, поэтому рекомендуется осуществлять замеры всех четырех стен и затем уже вычислять площадь.
Если помещение построено сложной формы, инструкция по определению его площади требует сначала разбить его на прямоугольники, а затем произвести суммирование полученных данных.
Обмеры БТИ в новостройке
Для выполнения замеров площадей в новостройке рекомендуется вызывать специалистов, у которых имеется необходимое оборудование и инструмента и знание методики определения жилой и вспомогательной площади и отражения данных сведений в паспорте БТИ. Если неправильно измерить параметры помещения, то могут быть негативные последствия при определении размеров коммунальных платежей и величины налога на имущество, поэтому точность измерений играет важную роль в процессе обмеров БТИ.
Важно учитывать, что площадь помещений рассчитывается, не исходя из проектной документации на дом или здание, а на основании фактически произведенных измерений. Общая площадь здания определяется, как сумму площадей всех имеющихся внутри помещений, в число которых включаются подвал, лестницы, кухня, коридор, туалеты и ванные. Отдельно считается и этаж-мансарда в БТИ.
Минимальные требования к помещению
При проектировании дома или любого другого, необходимо знать требования к недвижимости в жилищной сфере. В противном случае по результатам замеров БТИ, помещения, не соответствующие установленным нормативными актами параметрам, будут признаны нежилыми, и дом нельзя будет ввести в эксплуатацию.
Минимально возможная площадь жилой комнаты должна составлять 12 кв.м., кухни – 6 кв.м., а если на ней имеется газовый котел, то площадь не может быть меньше 8 кв.м., спальня не должна быть меньше 7 кв.м.
Высота потолков в жилых помещениях должна быть не менее 2,5 метров, у мансардного этажа она может быть 2,3 метра. Для веранды, коридоров и других вспомогательных помещений допускается высота потолка в 2,1 метра.
Также имеются требования к техническим размерам стекол в лоджии и высоте ограждения балконов. Они отражены в соответствующих санитарных нормах и стандартах, устанавливающих параметры строительства жилых зданий.
Результат работы техников БТИ
Цена на работу техников БТИ вполне доступна. Она зависит в первую очередь от площади здания, а также от формы планировки. Необходимо иметь в виду, что услуги обмера могут выполнять не только государственные учреждения, но и коммерческие организации, поэтому в условиях конкуренции всегда есть возможность выбрать оптимального партнера для сотрудничества.
Почему могут возникать расхождения с площадью, указанной в документах?
Увеличение или уменьшение площади квартиры по сравнению с проектной документацией чаще всего происходит по причине ошибок замерщиков, либо неправильного внесения сведений в документацию. Также бывают случаи нарушения методики осуществления обмеров. Например:
Вычисление площади комнаты на основании длинны двух стен. Поскольку помещения редко прямоугольные, такой способ расчета может привести к существенной погрешности.
Учет различных конструктивных элементов (труб, вентиляционных шахт и так далее) при определении жилой площади. В соответствии с требованиями законодательства, они должны вычитаться при определении размеров помещения.
Площадь балкона или лоджии принимается в расчета без соответствующего коэффициента.
Также необходимо учитывать, что после отделки может происходить уменьшение площади, ведь стены и углы будут выровнены, что потребует существенного расхода штукатурки или строительного материала. В некоторых случаях, при низком качестве строительства, потери площади после ремонта достигают нескольких квадратных метров.
Как оспорить результаты замеров БТИ?
Если квартира является новостройкой, принимать ее необходимо в любом случае. После подписания документов необходимо либо доплатить, если фактический метраж оказался выше, либо получить денежные средства, если площадь по результатам замеров уменьшилась.
После получения свидетельства о собственности, необходимо с ним обратиться в БТИ и написать заявление о несогласии с результатами замеров.
Организация, проводившая замеры, обязана выполнить их повторно. Рекомендуется присутствовать на данной процедуре, чтобы быть уверенным в корректности результатов и соблюдении всех требований методики проведения работ.
Если результаты изменились, необходимо написать заявление о внесении корректировок в техпаспорт и на основании их получить возмещение от застройщика. В случае же совпадения результатов, можно обратиться в суд и провести обмер другой организацией. Но в такой ситуации следует помнить, что в случае подтверждения результатов БТИ все расходы на проведение работ лягут на истца.
