Застройщик не производит гарантийный ремонт

На что распространяются гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Строительная организация несет перед дольщиками обязательства застройщика после сдачи дома. Но не каждый хозяин новой квартиры до конца понимает, на что распространяется гарантия. И как действовать, если новоприобретенное жилье не оправдало ожиданий.

Законодательство и действующие нормативы

1. Закон о защите прав потребителей:

• статья 18 — предпринимаемые гражданами шаги в случае приобретения товаров ненадлежащего качества;
• ст. 20 — правила устранения выявленных недостатков;
• ст. 23 — неустойка.

1. Федеральный закон № 214 «О долевом строительстве», ст. 7 перечисляет гарантии, предусмотренные договором ДУ.
2. Гражданский Кодекс РФ:

• ст. 469–478 — про качество товаров, гарантийные сроки, комплектность;
• ст. 722–724 — периоды обнаружения недостатков в работе подрядчика;
• ст. 754–757 — гарантии, сроки выявления недостатков в работе строительного подряда, ответственность.

Какие бывают гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Закон принуждает девелопера сдать новостройку в соответствии с действующими нормативами:

• договор долевого участия;
• проект строящегося здания;
• градостроительные, технические и инженерные нормы.

За нарушение установленных стандартов при возведении многоквартирного дома (МКД) застройщик должен отвечать в соответствии с законодательством, устранять проявившиеся недостатки собственными силами и за свой счет.

Не все дефекты можно обнаружить в процессе сдачи объекта. Пример: жилье покупали летом, а зимой выяснилось, что дом не отапливается, стены промерзают. Или через несколько месяцев после переезда перестал работать лифт, начала течь крыша. Если вина строительной компании очевидна, платить за ремонт будет она.

К сведению! Контрагент несет ответственность и за деятельность субподрядчиков. Это все компании, привлеченные застройщиком к строительным работам.

Клиенту должна быть передана техническая документация на жилое помещение. Она включает:

• правила безопасной эксплуатации;
• срок службы объекта;
• информация об элементах отделки;
• правила использования инженерно-технических систем и иных конструкций.

Важно! Нельзя подписывать документы приема-передачи жилого помещения, если имеются недостатки. Это будет означать, что дольщик со всем согласен. Девелопер не несет ответственности за явные дефекты, о которых клиент знал и не потребовал их устранения до подписания договора долевого участия (ДДУ).

На что распространяется

Различают три области, которые охватывает гарантия:

1. Здание и конструктивные элементы.
2. Инженерные системы.
3. Проведенные работы.

Популярные дефекты, с которыми сталкиваются жители новостройки:

• трещины на стенах;
• провисают потолки;
• часто ломается лифт;
• прорыв труб;
• проблемы с электричеством;
• отпадает облицовка, стены мокнут;
• недочеты дверей и окон;
• в доме холодно;
• течет крыша;
• нарушена работа питающих подстанций;
• некачественная фурнитура;
• промерзают стены и потолки;
• грибок, протечки, плесень;
• функционирование вентиляции нарушено;
• использование некондиционных материалов в процессе строительства, внутренней отделки;
• неровные косяки.

Это не окончательный список.

На что гарантии не дают

Не всегда исправление дефектов — обязанность строителей. После сдачи объекта управляющая компания (УК) или товарищество собственников жилья (ТСЖ) следит за сохранностью имущества и соблюдением правил использования конструкций дома и технического оборудования.

Девелопер освобождается от гарантийных обязательств в случае:

1. Естественного износа объекта гарантии — амортизация недвижимости, узлов и конструкций.
2. Нарушения правил эксплуатации (при условии получения инструкции от застройщика) как частного, так и общедомового имущества.
3. Игнорирования правил подключения и использования бытовой техники, сантехники, отопления, электричества, воды.
4. Когда закончился гарантийный срок.
5. Если недостатки появились в результате стихийных бедствий.
6. Если аварийную ситуацию спровоцировали жильцы, третьи лица, представители УК.
7. Иных форс-мажорных ситуаций.

Внимание! Строительная компания компенсирует только свои недоделки. После сдачи недвижимости в руки жильцов ответственность за надлежащую эксплуатацию и своевременные ремонтные работы (в том числе и капитальный ремонт МКД) лежит на УК или ТСЖ. Их права и обязанности перечисляет Жилищный кодекс РФ.

Например, свежеиспеченный владелец в период гарантии поставил новые пластиковые окна. Если с ними что-то не так, претензии предъявлять нужно организации, которая их устанавливала.

Сколько лет длится гарантийный срок

Общая длительность ответственности застройщика составляет 5 лет на МКД и 3 года на техническое оборудование. На отдельные конструкции, элементы и системы срок гарантии может быть увеличен. Это обговаривается в договоре долевого участия отдельным пунктом.

Отсчет гарантийного срока начинают от дня получения квартиры в собственность или с момента заселения в нее.

Важно! Действие гарантии не может быть меньше установленного законодательством. Если застройщик указывает в ДДУ иное, пункт считается недействительным! Увеличивать можно, уменьшать нельзя!

На квартиру

На любой товар распространяется действие законодательных норм, гарантирующих клиенту приобретение качественной продукции. А значит, застройщик несет ответственность за полноценную безопасную эксплуатацию жилья и дает на это гарантию.

Например, покупали недвижимость с внутренней отделкой. Гарантия распространяется на все от установленного унитаза до поклеенных обоев. За реализованное внутри квартиры своими силами или сторонними организациями застройщик ответственность не несет.

На новый многоквартирный дом

Стоит учитывать, что на разные элементы здания и внутренние системы периоды гарантийной эксплуатации могут отличаться:

• кровельное покрытие — не менее 10 лет;
• трещины в стенах, дефекты фасадов и несущих конструкций — 5 лет;
• вентиляционные системы, отопление, электричество, водоснабжение, газовое оборудование, канализация — 3 года;
• межпанельные швы — 10 лет;
• отделка квартиры от застройщика — 5 лет.

Важно! Ответственность подрядчика за любой элемент жилого дома не может быть меньше периода, установленного технической документацией.

На окна в новостройке

Составляет 5 лет. Застройщик может ссылаться на закон о защите прав потребителей, утверждая, что на стеклопакет действует гарантия всего 2 года. Этот момент необходимо уточнить.

19 статья ЗоЗПП говорит о двухлетнем гарантийном сроке только в случае отсутствия иной гарантии. К стеклопакетам в новостройке эта норма отношения не имеет, так как статья 7 Федерального закона «О долевом строительстве» четко определяет пятилетний срок эксплуатации конструктивных элементов здания.

Что делать при выявлении дефекта

Для подстраховки фиксируют на фото, видео выявленные недостатки. Эти материалы можно будет приложить в качестве доказательства к письменной претензии. Сначала обращаются в УК или ТСЖ. Если это не их ответственность, необходимо взять задокументированный отказ.

Представители УК должны осмотреть дефектный участок и составить акт. Независимая экспертиза поможет выявить, чья вина на самом деле. Если застройщика, то он будет обязан возместить стоимость экспертизы и устранить недоделки.

Важно! В претензии необходимо подробно описать сложившуюся ситуацию и изложить требования.

Сроки исполнения работ по устранению дефектов по закону

Закон о защите прав потребителей устанавливает общий период на ликвидацию недостатков товара продавцом. Он не должен превышать 45 дней. В случае с новостройками законодательство не оговаривает точное время, в течение которого дефект должен быть искоренен строительной организацией.

Есть только размытое понятие «Разумный срок». К каждому гарантийному случаю подходят индивидуально. В зависимости от сложности проводимых работ ремонт может продолжаться от нескольких дней до месяцев.

Чтобы не было недопонимания между дольщиками и строителями, сроки ремонта по гарантии оговариваются в ДДУ.

Если вы получили отказ

Сколько ждать ответа? Решение строительная организация должна принять в течение 10 дней. Период может быть увеличен на проведение необходимых экспертиз. Если за это время никакой реакции от застройщика не было или получен письменный отказ, можно смело идти в суд.

Как действовать

Составить исковое заявление. По подведомственности обращаются в суд по месту регистрации ответчика. Подавая иск, требуют от подрядчика не только выполнить свои обязательства, но и выплатить неустойку, возместить издержки.

Размер пени составляет 1 % за каждый день задержки ремонтных работ. Отсчет начинается на 46 день после предъявления требований виновной стороне.

Если застройщик банкрот

В случае банкротства девелопера гарантии не теряются. Если ликвидация фирмы подрядчика произошла после сдачи объекта, требования дольщика исполняются за счет денег компенсационных фондов саморегулируемых организаций.

Существуют ли случаи возврата жилья

Товар, имеющий существенный недостаток, можно сдать продавцу. Некачественная продукция подразумевает возврат уплаченных за нее денег. Признаки существенного дефекта:

• после ремонта появляется вновь;
• ликвидировать невозможно;
• устранение обойдется дороже, чем стоит квартира.

Знайте! Вернуть жилплощадь в течение 2 недель просто потому, что разонравилась, не получится

Ответственность

Соблюдение различных правил и нормативов при строительстве обязательно. За их нарушение девелопер несет ответственность:

• административную (последствия средней тяжести);
• уголовную (тяжкие последствия вплоть до смертельных исходов);
• гражданско-правовую (штрафы, пени, неустойка, компенсация морального вреда).

Наказание накладывается на руководство и на непосредственно виновное лицо.

Отсутствие гарантийных обязательств в условиях договора долевого участия не снимает ответственности с застройщика. Все поручительства, прописанные в законодательстве, выполняются в обязательном порядке.

Источник

Застройщик не выполняет гарантийных обязательств

Для большинства из нас покупка квартиры или дома является радостным событием в жизни. Но столь долгожданное счастье могут омрачить недоделки, допущенные застройщиком во время строительных работ. Ситуация не приятная, но, к сожалению, часто встречающаяся на первичном рынке недвижимости. Новая квартира может встретить нас сквозняком из всех щелей, текущими батареями, треснувшими стенами, «плачущими» окнами, протекающей кровлей, отсыревшим полом…

Что же делать в этой ситуации? Должен ли застройщик произвести устранение данных дефектов строительства в рамках гарантийных обязательств? И что вообще входит в гарантию от застройщика? Наш адвокат поможет решить спор с застройщиком: профессионально, на выгодно согласованных с Вами условиях и в срок.

Гарантийное обязательство застройщика

Действующее гражданское законодательство Российской Федерации обязывает застройщика нести ответственность за качество выполненных работ, которое должно соответствовать требованиям проектной документации, технических и градостроительных регламентов, а также иным нормам и правилам в сфере строительства, утвержденным соответствующими законами, постановлениями.

Таким образом, зона ответственности застройщика – недоделки капитального характера, которые чисто теоретически можно разделить на две группы.

• Первая группа включает в себя инженерные конструкции и прочее технологическое оборудование, находящееся внутри многоквартирного дома – это вентиляционные шахты и сопутствующее им оборудование, отопительная система всего многоквартирного дома, лифтовая система и сопутствующее ей оборудование, а также конструкции, с помощью которых в дом поступают электричество, газ, вода.
• Вторая группа включает в себя недостатки, влияющие на конструкцию дома. К таковым можно отнести треснувшие стены как внутри жилого помещения, так и снаружи, а также в местах общего пользования (т.е. подъездах), провисающие потолочные плиты, протекающую кровлю, отваливающийся фасад здания, «плачущие» стеклопакеты, установленные застройщиком по умолчанию, дефект входной группы в квартиру и т.п.

Предельный срок обнаружения недостатков по качеству строительства составляет 5 лет. Это означает, что в течение этого времени собственник помещения имеет полное право обратиться к застройщику с требованием о безвозмездном устранении выявленных дефектов.

Предельный срок обнаружения недостатков не заменяет собой гарантийный срок

Отличие предельного срока от гарантийного состоит в том, что, во-первых, по истечении гарантийного срока, например, на инженерное оборудование, собственник помещения должен будет доказать, что выявленные в работе инженерного оборудования дефекты возникли по вине застройщика, а во-вторых, предельный срок обращения к застройщику зависит от обнаруженных дефектов. Так, для монтажных либо ремонтных работ предельный срок обращения составляет один год, а для дефектов, образовавшихся вследствие проведения некачественных строительных работ – три года.

Срок гарантии от застройщика

По общему правилу минимальный срок гарантии не может быть меньше года. Однако действующее градостроительное законодательство, а также нормы гражданского права устанавливают единый срок гарантийного обязательства застройщика – 5 лет. При этом срок гарантии начинает течь с момента передачи готового помещения от застройщика собственнику. Факт передачи подтверждается передаточным актом, составленным в не менее чем двух экземплярах для каждой из сторон за подписью каждого участника сделки.

Отдельно предоставляется гарантия на технологическое оборудование, находящееся внутри дома. Ее срок составляет 3 года. Отсчет этого периода начинается со дня подписания передаточного акта от застройщика к управляющей компании, кооперативу.

На определенные элементы здания гарантийный срок может быть увеличен.

Что же делать, если застройщик не выполняет гарантийные обязательства?

Если в процессе эксплуатации жилого помещения обнаружены дефекты строительства, собственник вправе обратиться к застройщику с претензией об устранении всех выявленных недостатков, необходимо защищать свои права дольщика или индивидуального заказчика строительных работ. Претензия составляется письменно в двух экземплярах по одному для каждой из сторон и содержит в себе описание проблемы, а также срок, в течение которого выявленный дефект необходимо устранить. Экземпляр застройщика отправляется ему заказным письмом с обязательным уведомлением. Срок рассмотрения и ответа застройщиком на претензию составляет 10 дней.

Копию отправленной застройщику претензии следует вручить и управляющей компании, кооперативу.

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить претензию застройщику, пишите свой вопрос адвокату в комментариях ролика

Стоит отметить, что с момента подачи претензии течение гарантийного срока приостанавливается.

Если застройщик отказывается устранять выявленные дефекты строительства, то собственник вправе обратиться в суд.

Собственник помимо устранения выявленных дефектов строительства имеет право потребовать от застройщика сокращения цены за объект недвижимости соразмерно сумме недоделок, возмещение затрат собственника помещения, проведение восстановительного ремонта внутри жилого помещения в случае, если выявленные дефекты испортили отделку, пени за неисполнение обязательств по гарантии, моральный ущерб.

Стоит помнить, что каждый случай уникален. Исход дела зависит от множества факторов, в том числе и от изначально грамотно составленной претензии.

Если застройщик не выполняет гарантийных обязательств?

Какую помощь может Вам оказать наш юрист в вопросах выполнения гарантийных обязательств застройщиком?

1. консультационная работа с всеобъемлющим анализом документов дела;
2. составление юридически грамотной претензии в адрес застройщика;
3. подготовка и подача искового заявления;
4. правильные расчет суммы пеней за неисполнение обязательств по гарантии;
5. представление интересов собственника в судах первой и последующих инстанций;
6. контроль исполнения судебного решения застройщиком;
7. помощь в получении присужденных судом денежных выплат;
8. оказание иной юридической помощи в споре с застройщиком.

Звоните уже сегодня. Наш адвокат поможет: профессионально, на выгодно согласованных с Вами условиях и в срок.

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Источник