Жкх отказываются делать ремонт

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

– Каким образом обязать домоуправляющую компанию выполнять текущий ремонт? Кто контролирует их деятельность? Куда обращаться при систематическом неисполнении ДУКом своих обязанностей и выполнении работ ненадлежащего качества? Регион – Нижний Новгород. Субъект – ДУК Приокского района.

Отвечает эксперт в теме ЖКХ, основатель онлайн-системы «Домсканер», председатель совета многоквартирного дома Константин Орлов:

Давайте по порядку. Вообще договор управления включает в себя минимальный перечень работ и услуг, которые УК должна выполнять. Тут надо посмотреть в целом – есть ли в конкретном договоре те услуги, которые хотят получать жители. Например, по закону УК должна раз в неделю мыть подъезд, а жители хотят, чтобы мыли ежедневно. Нужно проверить, есть ли такие услуги в договоре управления и как часто их должны оказывать.

Текущий ремонт УК делает только по решению общего собрания, то есть нужно либо всем собраться во дворе, либо пройти через процедуру поквартирного обхода, либо проголосовать онлайн. Затем необходимо принять решение о проведении текущего ремонта и конкретно указать, что нужно сделать, в какие сроки, определить смету и стоимость этих работ. Смета и стоимость работ определяется до собрания. Например, жители хотят провести ремонт подъездов. Алгоритм следующий: прийти в УК, по заявлению попросить УК составить смету на проведение ремонта подъезда. УК в течении 30 дней дает ответ со сметой: например, что потребуется 100 тысяч рублей. Если жители с ней соглашаются, необходимо провести собрание, осветить все эти вопросы и заодно уточнить у УК, есть ли деньги на счете дома, сколько денег накоплено сейчас на текущий ремонт, хватает ли этих денег. Может быть, накоплено всего 20 тысяч, и их не хватит. После этого в рамках тех средств, которые есть на балансе дома, делают ремонт. Если денег мало, а жители хотят сделать более дорогой ремонт, можно поступить следующим образом. Достаточно часто жители увеличивают тариф, например, на один год на 2 рубля с кв. метра. Соответственно, эти деньги дополнительно копятся и позволяют сделать ремонт раньше.

Деятельность УК контролируют надзорные органы жилищной инспекции, прокуратура, но мы рекомендуем в первую очередь сначала разобраться, что прописано в договоре, за что жители платят.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае ненадлежащего исполнения управляющей компанией ее обязательств Вы вправе обратиться в органы местного самоуправления, осуществляющие муниципальный жилищный контроль, а также в Управление административно-технического и муниципального контроля по Нижнему Новгороду и Нижегородской области, а также в Государственную жилищную инспекцию Нижегородской области.

Однако самым эффективным способом защиты права является обращение в суд, поскольку законной силой, обязательной к исполнению, являются в первую очередь судебные акты.

Кроме того, поскольку управляющая компания оказывает услуги не бесплатно, жильцы являются потребителями данных услуг и имеют право на свою защиту, в связи с чем, руководствуясь нормами ФЗ «О защите прав потребителей», Вы подлежите освобождению от уплаты государственной пошлины при подаче иска.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Жилищная инспекция регулирует деятельность управляющей компании и защищает права собственников. Собственнику квартиры или председателю совета дома необходимо написать заявление в жилищную инспекцию. Результатом ее воздействия на УК станут достаточно серьезные штрафы.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Источник

Что должна ремонтировать управляющая компания

Если кратко, то управляющая компания должна ремонтировать все, что можно назвать общим имуществом: стояки, газовые трубы, окна в подъезде и ступени на крыльце. За ремонт общего имущества мы обязаны платить по закону — в квитанции эта строка называется «Содержание и текущий ремонт общего имущества», а деньги копятся на общем счете дома.

Управляющая компания может потратить эти деньги только на текущий ремонт, а не на капитальный — так что замену всех труб требовать у коммунальщиков бесполезно.

Главное — разобраться, что такое общее имущество, а что — собственность жильца. В официальных документах четко определено, что именно можно считать общедомовым имуществом, а значит — требовать от управляющей компании текущего ремонта этого имущества на законных основаниях. Законодательство определило и работы, которые должна выполнять управляющая компания, они закреплены в минимальном перечне.

Помещения общего пользования

Это все помещения, кроме квартир: лестница, колясочная, подвал, чердак и лифты. Если в вашем доме несколько квартир объединены в одну секцию, то ремонтировать этот общий коридор должна управляющая компания, а не жильцы, потому что коридор считается общедомовым имуществом.

Сложнее разобраться с общежитиями коридорного типа: там жильцам принадлежат только комнаты, а кухни, туалеты и коридоры — общие. Сейчас такие общежития тоже имеют статус многоквартирных домов, и управляющие компании часто отказываются ремонтировать общие помещения за свой счет. Это незаконно: коридоры, душевые, кухни и туалеты в таких домах — это места общего пользования, а значит, коммунальщики должны ремонтировать всё — даже потекший смеситель в туалете и гуляющий под ногами пол на кухне.

Вода, тепло, газ

Управляющая компания отвечает за все трубы, которые входят в вашу квартиру. Но до первого вентиля — причем запорный кран тоже в зоне ответственности УК. Об этом говорит закон, закону вторит Верховный суд, но коммунальщики все равно отмахиваются: мол, всё, что до вентиля, — наше, а остальное ремонтируйте как-нибудь сами. Это неправильно: за вентиль тоже отвечает управляющая компания.

Но даже если вентиля нет, неправильно думать, что УК будет ремонтировать и газовую плиту, и кран в ванной, и радиатор. Насчет плит и смесителей закон говорит четко: за их состояние отвечают жильцы. С радиаторами долгое время все было не так просто, но в 2016 году Министерство строительства и ЖКХ разъяснило, что радиаторы внутри квартир все-таки не входят в состав общего имущества, независимо от того, есть вентиль или нет.

Проверить, общий радиатор или ваш собственный, очень просто: у общего радиатора может погреться любой сосед, у собственного — только вы.

Крыша и фасад

Коммунальщики должны ухаживать за кровлей и проверять, не появились ли в крыше пробоины. Если вы живете на верхнем этаже и на потолке вдруг растеклось мокрое пятно — смело вызывайте коммунальщиков. Сотрудники управляющей компании должны зафиксировать повреждения, залатать крышу и возместить вам затраты на ремонт потолка.

То же самое и с фасадом: мало того что УК должна следить за внешним видом стен — закрашивать надписи и вовремя штукатурить зияющие дыры, — она отвечает и за межпанельные швы. То есть если в комнате стало холодно, а на стенах от влажности выступила плесень, скорее всего, дело в межпанельных стыках, которые со временем потеряли герметичность.

В таком случае коммунальщики должны расшить стыки, заложить внутрь утеплитель и аккуратно заштукатурить — причем сделать это в рамках текущего ремонта. Если промерзает весь дом и нужно утеплять внешние стены, есть смысл собраться с соседями и написать общее заявление в УК. Однако, если на балансе дома не хватает денег на утепление, коммунальщики могут предложить оплатить работу в складчину.

Источник

Правомерно ли управляющая компания отказала в ремонте подъезда?

Управляющая компания отказывается производить текущий ремонт подъезда, ремонт не делался уже более 30 лет. В квитанции отсутствует строка как раньше, оплата за содержание и текущий ремонт. УК утверждает, что текущий ремонт лестничных площадок, почтовые ящики, мы должны ремонтировать за свой счет. Правомерно ли данное утверждение? Какие нормы законы, обосновывают обратное. За ранее огромное спасибо.

Добрый день, Наталья.
Если Вы, совместно с остальными собственниками (на собрании собственников) жилых помещений многоквартирного дома (МКД) выбрали способом управления МКД управляющей организации и заключили с ней договор управления, то данная организация в силу п. 2.3 ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ берет на себя ответственность за оказание услуги выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имуществ МКД.
В договоре, заключенном с управляющей организацией должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы.
Плата за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ включает в себя плату за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД, при этом все собственники квартиры МКД несут расходы на содержание общего им-ва соразмерно своим долям в праве общей собственности.
Текущий ремонт общего им-ва МКД включает себя комплекс работ по его поддержанию в надлежащем состоянии (обеспечивающем безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность их имущества, постоянную готовность инженерных коммуникаций, поддержание архитектурного облика МКД и т.д.), включая ремонт описываемых Вами элементов (лестничных пролетов, почтовых ящиков и др.).
В соответствии с п. 17-18 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ…» (утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №N 491) собственники на общем собрании могут утвердить такие вопросы как: перечень услуги и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Управляющая компания на основании решения общего собрания собственников, которым утверждаются вопросы проведения текущего ремонта принимает его для дальнейшего исполнения.
Следовательно, Вам нужно ознакомиться с договорами, заключенными с управляющей организации (какой перечень услуг по содержанию МКД так описан), решениями общего собрания собственников, на которых утверждался порядок проведения содержания общего имущества МКД, и требовать из исполнения от управляющей организации (УК), обслуживающей Ваш многоквартирный дом.
Если УК в нарушение заключённого договора на управление МКД не осуществляет содержание общего имущества, то Вам следует написать мотивированные жалобы для начала руководству УК, а в случае бездействия органы государственного жилищного надзора (Жилищную инспекцию), Роспотребнадзор и прокуратуру. Также Вы можете обратится в суд.

Источник

ЖЭК отказывается проводить текущий ремонт. Рассказываем, почему это незаконно 2239

Должна ли УК ремонтировать подъезды по желанию жильцов – что на этот счет говорит закон.

Жильцы ярославской пятиэтажки на ул. Свердлова, 72 решили, что подъезды в их доме пора бы уже обновить. За полвека их, конечно, ремонтировали. Но последний ремонт был уже так давно, что не все жители его помнят. Поэтому инициативные жильцы обратились в ОАО «Управдом Ленинского района».

– Согласно п. 3.2.9 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», управляющая компания обязана ремонтировать подъезды не реже одного раза в пять лет или три года – все зависит от типа здания и физического износа. При этом отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании ремонтировать подъезды не освобождает последнюю от обязанности обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан , – разъясняет юрист Федерального информационно-аналитического Центра защиты прав граждан Александр Зубко.

Ремонт подъездов можно проводить и чаще, но для этого собственники должны провести общее собрание и принять решение, выполнение которого обязательно для управляющей компании. Но в УК «Управдом Ленинского района» планы жителей не разделили – ни ремонта, ни помощи в проведении общедомового собрания. Накормили людей «завтраками» и спустили все на тормозах.

– Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управляющая компания должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В подъездах многоэтажки на Свердлова, 72 штукатурка вместе с краской на стенах местами просто отвалилась, потолки давно растрескались, а плитка и перила находятся в полуразрушенном состоянии. Но ЖЭК почему-то проблемы игнорировал, поэтому люди обратились к нам, – поясняет руководитель ярославского Центра справедливости Алексей Лопарёв.

Правозащитники помогли людям составить жалобу в УК с требованием провести текущий ремонт подъезда. В которой коммунальщикам напомнили об обязанностях, прописанных в 161 статье ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ №491. Также специалисты ЦЗПГ помогли собственникам квартир провести общедомовое собрание, на котором жильцы единогласно приняли решение о ремонте подъездов.

У ЖЭКа просто не оставалось выбора – в течение месяца все шесть подъездов отремонтировали и вдохнули в них новую жизнь. За что жители дома поблагодарили сотрудников Центра защиты прав граждан.

Напомним, Центр защиты прав граждан – неполитический проект, созданный партией «Справедливая Россия» в 2015 году. Проект поддержал Президент РФ Владимир Путин. Научить граждан защищать свои права и заставить власть исполнять законы – основные задачи Центров. Сегодня приемные работают в 72 регионах России.

СПРАВКА

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Это прописано в Постановлении Правительства РФ №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, их стоимость и условия выполнения.

КТО ОТВЕЧАЕТ ЗА РЕМОНТ ПОДЪЕЗДОВ

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивают:

– собственники (при непосредственном управлении МКД);

Жильцы заключают договор о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

– управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК) – при наличии договора управления с собственниками;

ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать исполнителей по договору.

– застройщик;

В отношении помещений, не переданных собственникам, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик может заключить договор с управляющей организацией.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда.

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ ПРОВОДИТСЯ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями.

КАК ПРИНЯТЬ РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ

В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг. И (или) акт выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Источник